Cobrança de condomínio atrasado

Saiba quais são os passos legais e práticos para lidar com a inadimplência em condomínios e evitar complicações para a gestão condominial

A gestão da inadimplência requer equilíbrio entre medidas amigáveis e judiciais, sempre respeitando a legislação e as convenções internas. | 

A inadimplência em condomínios é um desafio que afeta a gestão financeira e a harmonia entre os moradores. 

Apesar de representar um percentual relativamente baixo, segundo o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC) da AABIC, com 1,95% de inadimplência acima de 90 dias, a questão exige soluções rápidas e eficazes. 

A Gazeta entrevistou a advogada e gerente de condomínio Danielle Miras, para saber mais sobre como deve ser feito uma ação correta para manter aquela paz no condomínio.

Cobrança amigável como primeira etapa

Segundo Danielle, é sempre importante que o síndico procure um acordo antes de recorrer à Justiça. 

"O síndico deve tentar uma conversa inicial com o condômino para entender a situação e buscar uma negociação. Um acordo amigável é sempre melhor que uma ação judicial", afirma. 

Porém, caso o acordo não seja cumprido, é necessário entrar com uma ação de execução. 

“Nessa ação, além da multa de 2%, incidem juros, correção monetária, honorários advocatícios e custas processuais”, explica Miras.

Cobrança judicial: rapidez e eficácia

A cobrança judicial é o último recurso quando as tentativas extrajudiciais falham. Com as mudanças trazidas pelo Novo Código de Processo Civil (CPC), esse processo tornou-se mais ágil.

Agora, é possível iniciar a execução diretamente, sem a necessidade de comprovar a existência da dívida em uma fase inicial. Isso reduz o tempo para resolver o problema, que pode ser solucionado em menos de um ano (caso não haja nenhuma interferência no processo).

Sobre o processo judicial, Miras esclarece que, após o início da ação, o devedor tem 15 dias para pagar a dívida. Caso contrário, o imóvel pode ser levado a leilão para quitação do débito. 

Atualizações na legislação

Em junho de 2024, uma alteração no artigo 1.336 do Código Civil padronizou os índices de correção monetária e juros aplicáveis. 

Agora, quando a convenção do condomínio é omissa, utiliza-se o IPCA para a correção monetária e a taxa Selic como base para os juros. 

Contudo, muitas convenções ainda adotam o modelo tradicional de multa de 2% e juros de 1% ao mês.

Segundo Omar Anauate, da AABIC, essas medidas têm impacto limitado, pois a maioria dos condomínios já possui regras próprias estabelecidas. No entanto, elas oferecem um padrão para os casos onde essas definições não existem.

Impactos da inadimplência

A inadimplência não prejudica apenas o inadimplente. Como os condomínios dependem das contribuições mensais para cobrir suas despesas, a falta de pagamento pode levar ao aumento das taxas para os demais moradores. 

Essa situação é mais comum em condomínios de padrão médio e baixo, onde o impacto financeiro da inadimplência é mais significativo.

“A folha de pagamento, que inclui porteiros e seguranças, representa até 60% das despesas. Por isso, quando a inadimplência cresce, o desequilíbrio financeiro afeta todo o condomínio”, explica Anauate. 

Algumas soluções, como a implantação de portaria remota, podem reduzir custos, mas nem sempre são viáveis dependendo do porte do prédio e do perfil dos moradores.

Direitos dos inadimplentes

Apesar das penalidades financeiras e legais, os condôminos inadimplentes mantêm alguns direitos. 

Eles não podem ser impedidos de usar áreas comuns essenciais, como elevadores e áreas sociais, mas podem perder o direito a voto em assembleias. 

A lei proíbe penalidades como impedir o uso de espaços comuns pagos, como salão de festas e churrasqueira, ressaltando que essas medidas são ilegais.

Além disso, os inadimplentes não podem ser proibidos de participar de sorteio de vagas quando tem essa necessidade no condomínio.

Procure sempre a paz nos condomínios

A gestão da inadimplência requer equilíbrio entre medidas amigáveis e judiciais, sempre respeitando a legislação e as convenções internas. 

Prevenir o problema com comunicação clara e gestão financeira eficiente é essencial para evitar conflitos e garantir o bom funcionamento do condomínio.