O inquilino pode modificar o imóvel durante a locação?

Durante a locação o inquilino pode realizar modificações no imóvel locado? Se o fizer, lhe cabe algum direito de retenção ou indenização? Confira na coluna desta semana

Por vezes, durante a locação, o inquilino (locatário) pode desejar realizar alterações no imóvel locado, a fim de que atenda suas expectativas e demandas, igualmente.

A questão é, será que o inquilino tem direito de realizar mudanças nesse imóvel? E se o fizer, será que lhe cabe algum direito de restituição dos valores eventualmente pagos por estas alterações?

Antes de responder tais questionamentos, é preciso entender os tipos de obras e mudanças que podem ser realizadas.

Inicialmente, temos as benfeitorias, que são bens acessórios introduzidos em um imóvel, visando a sua conservação ou a melhora de sua utilidade.

As benfeitorias podem ser divididas em necessárias (aquelas destinadas à conservação como, por exemplo, a reforma de um telhado prestes a ruir), úteis (aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem como, por exemplo, a instalação de um portão eletrônico) e voluptuárias (que tem por finalidade garantir o deleite ou luxo, como é o caso da instalação de uma piscina com hidromassagem, por exemplo).

As benfeitorias necessárias podem ser realizadas pelo inquilino, independente de autorização do locador (art. 35 da Lei nº. 8.245/91), afinal, estas se destinam à conservação do imóvel ou a evitar a deterioração do mesmo.

Nesse caso, finda a locação, o inquilino tem direito à restituição de tais benfeitorias, ou poderá exercer seu direito de retenção (permanecer no imóvel pelo tempo necessário para que o valor gasto em tal benfeitoria seja compensado do aluguel que estaria obrigado à pagar).

Contudo, no caso das benfeitorias úteis e voluptuárias, estas serão indenizadas apenas se o locador assim o quiser. Especificamente no caso das voluptuárias, o inquilino pode retirá-las ao fim da locação, desde que não afete a estrutura do imóvel.

Apesar de inexistir na lei nenhum dispositivo que proíba a realização de benfeitorias pelo inquilino no imóvel locado, é possível estabelecer em contrato formal a vedação de realização de benfeitorias sem autorização do locador.

Também temos as modificações externas ou internas do imóvel, que vão além das benfeitorias, pois não se tratam de inserções de acessórios, mas sim de alterações, efetivamente, do que há no imóvel.

É o caso da alteração da fachada do imóvel, ou da demolição de uma parede, ampliando um cômodo, por exemplo.

Conforme previsto no art. 23, inciso VI da Lei de Locações, as modificações internas ou externas do imóvel não se confundem com as benfeitorias e não podem ser realizadas sem o prévio e expresso consentimento do locador, por se tratarem de mudanças substanciais do imóvel.

Por fim, existem as acessões, que embora não estejam previstas na Lei de Locações, são reconhecidas e definidas como as construções de coisas novas na propriedade de terceiro. É o caso da construção de um galpão nos fundos de um terreno, por exemplo.

As acessões seguem as regras aplicadas às modificações internas ou externas do imóvel, de modo que somente poderão ser realizadas mediante consentimento prévio e escrito do locador.

Tais questões sobre benfeitorias, acréscimos e modificações no imóvel alvo da locação, quer seja comercial ou residencial, devem ser debatidas entre locador e locatário antes da celebração do contrato, sendo sempre aconselhável a realização de vistoria prévia minuciosa, bem como o acompanhamento de um profissional da área jurídica de sua confiança para celebração do instrumento contratual.