Grandes condomínios

Desafios dos condomínios-clube

A busca por menos estresse no trânsito, praticidade e segurança tem levado muitas pessoas a viver em condomínios-clube. A oferta de muitos itens de lazer tem sido um dos principais atrativos, em que o morador quase não precisa sair de casa. Alguns chegam ao requinte de oferecer mercado, escola, salão de beleza e cinema.

No entanto, por trás das vantagens há também alguns desconfortos típicos desse tipo de empreendimento que não devem ser ignorados, como os congestionamentos na garagem na hora do rush. Algumas famílias, por conta da grande oferta de lazer, descumprem o Regimento Interno, trazendo parentes e amigos, e o que é privado passa a dar a sensação de público.

Outra desvantagem é a dificuldade de conseguir quórum qualificado para as assembleias que necessitam de números como maioria absoluta (50% +1), 2/3 ou 3/4 da totalidade da massa condominial, em função do grande número de apartamentos. Para convocar uma assembleia para destituição do síndico, por exemplo, é necessário um quarto de assinatura dos condôminos que concordem com a pauta apenas para a convocação da assembleia para este fim. Esse tipo de condomínio traz mais impessoalidade, diminuindo a colaboração. Isso pode ser muito prejudicial quando há algum problema a resolver.

Por outro lado, a taxa condominial se dilui em função de quantidade de unidades, mesmo com uma infraestrutura de lazer que poderia ser bastante onerosa em condomínios com poucas unidades.

A segurança certamente está entre os itens de maior vantagem, pois normalmente os condomínios-clube possuem sistemas de segurança mais avançados, o que traz maior tranquilidade, sobretudo dos pais, que podem deixar seus filhos brincarem e circularem sem grandes riscos.

Diante de tal quadro, o desafio do síndico se torna gigantesco, pois o risco de uma má gestão pode levar por água abaixo as vantagens. A complexidade das contas, a manutenção de áreas comuns, o número de funcionários e moradores impõem a necessidade de uma administração profissional e comprometida, em que síndico, conselho diretivo e administradora trabalhem com o máximo de sintonia possível para proporcionar transparência e cumprimento a todas as normas e legislações existentes.

Uma dica é contratar um auditor externo para analisar as pastas de prestação de contas. Devido à grande movimentação financeira, as contas necessitam de uma avaliação bastante rigorosa. Acaba sendo mais eficiente ter um profissional que entenda de legislação e tributos para avaliar as pastas mensalmente, além de reduzir o risco de irregularidades, que poderão trazer prejuízo para todos. Outra dica para aumentar a transparência da gestão é ter uma conta bancária individual em nome do condomínio e não conta pool em nome da administradora.

Outro ponto essencial: o administrador do condomínio-clube deve ter canais eficientes de comunicação com os moradores, como: site do condomínio, endereço de e-mail, caixa de sugestões e críticas, além de disponibilizar um horário para atendimento presencial.

Para ampliar as formas de diálogo e transparência, uma possibilidade é criar uma revista, jornal ou newsletter, que podem ser patrocinados por anunciantes, sem custo para os moradores.