Ingressar na unidade pode ser um dever

Saiba quando o síndico pode precisar entrar na unidade

Há situações em que o síndico se vê na difícil decisão de entrar ou não em uma unidade privada, saiba quando esse ato é legal

É de conhecimento de todos que ninguém pode entrar no espaço privado de outra pessoa sem o seu consentimento, como prevê a Constituição Federal, que garante o direito à propriedade. No entanto, a própria Constituição possui exceções à regra, as quais devem ser tratadas com cautela pelo síndico. Vazamentos de água, gás, emergências médicas, flagrante delito ou situações que coloquem em risco os demais moradores de um condomínio constituem essas exceções.

Porém, mesmo que a situação figure uma emergência, o advogado Alberto Calgaro lembra que o síndico deve ter como primeira atitude a de tentar fazer contato com o proprietário, para pedir que venha com urgência abrir o apartamento ou, na sua impossibilidade, que o autorize a fazê-lo. “Se o proprietário ausente negar a autorização, ou o síndico não conseguir contato, em se tratando de uma emergência, este poderá entrar no imóvel para cessar o risco de um mal maior”, afirma.

Ainda assim, segundo Alberto Calgaro, é recomendável que o síndico primeiro faça contato com o Conselho do condomínio para, com ele, compartilhar a decisão de adentrar no imóvel e, nesse momento, tenha ao menos três testemunhas. “Registrar em imagens também é uma excelente providência, pois permite a confirmação de tudo o que for encontrado e executado no imóvel”.

O advogado Gustavo Camacho, pós-graduado em Direito Imobiliário, Notarial e Urbanístico compartilha da mesma opinião: “A regra geral determina que o síndico não pode adentrar nas unidades, mas se o fizer, deverá se assegurar do motivo, de testemunhas e também de outras provas. Além disso, se houver uma ordem judicial, o síndico também poderá entrar no apartamento”.

Alberto Calgaro lembra que não é qualquer caso de flagrante delito ou prestação de socorro que autoriza um terceiro a adentrar um imóvel, sendo necessário, em todos os casos, que se trate de uma situação de emergência inadiável. “Se, embora exista uma situação de perigo ou urgência, mas for possível esperar, o correto será acionar as autoridades competentes (polícia, corpo de bombeiros etc.) para que eles promovam o arrombamento do imóvel e tomem as providências necessárias”, explica.

Para Gustavo Camacho, “entrar em uma unidade sem a devida motivação e comprovação pode gerar para o síndico e para o condomínio indenização moral, material, além de configurar crime de invasão de domicílio”.

Vistorias

Nos casos em que há necessidade de vistorias e os zeladores precisam verificar se há vazamentos de água ou analisar as mangueiras de fogões e aparelhos de aquecimento de gás das unidades, por exemplo, apesar de necessárias, não precisam constar no regulamento interno para serem realizadas.

De acordo com Gustavo Camacho, essas vistorias periódicas fazem parte do plano de manutenções preventivas e devem constar no manual do proprietário, comprovando que as manutenções em áreas autônomas são necessárias para fins de análises. “Se o proprietário negar a realização dessa vistoria, cabe uma notificação extrajudicial ou, em último caso, uma ‘ação de obrigação de fazer’, para permitir o acesso à unidade”, afirma o advogado.

Quando não há regra específica a respeito dessa fiscalização na convenção ou no regimento interno do condomínio, Alberto Calgaro ressalta que o ideal é realizar uma assembleia geral para tratar do assunto e nela deliberar sobre a vistoria em todas as unidades.

Reformas

Já em se tratando de obras e reformas nos apartamentos, o advogado orienta que nenhuma mudança significativa na estrutura física seja realizada em uma unidade privativa sem que, antes, o condômino apresente ao síndico um projeto ou plano de reforma detalhando todas as intervenções que serão realizadas, além de uma ART (CREA) ou RRT (CAU) assinada por um engenheiro ou arquiteto.

“Durante a obra, tem o síndico o direito de vistoriá-la para conferir se a reforma que está sendo executada é aquela prevista no plano apresentado”, alerta Alberto Calgaro. “Se o síndico não fizer essa fiscalização, ele poderá ser responsabilizado diante da ocorrência de um sinistro, devido à omissão a um dever legal”, completa Gustavo Camacho.

De acordo com o advogado, essa omissão se estende a toda a sua atividade de síndico, já que se optar por não tomar providência em uma unidade privada diante de uma situação que afete o bem-estar dos demais condôminos, ele poderá responder judicialmente por negligência, imprudência ou imperícia. Por isso é fundamental que o síndico esteja preparado e muito bem informado sobre os direitos e deveres intrínsecos ao cargo. Afinal, todo poder gera responsabilidades.