Condomínio, rateio de despesas mensais ou taxa fixa anual ?

Diferente das empresas, nos condominios não há faturamento, suas receitas sao oriundas de arrecadações mensais da taxa ou cota condominial; esta é uma das particularidades da finança condominial, o rateio de despesas.

Embora o procedimento de arrecadação das cotas condominiais seja rotineiro, não há no mercado condominial um consenso no procedimento padrão para efetuar o rateio mensal, gerando duvidas em muitos gestores e culminando em alguns casos, em questionamentos na justiça sobre a legalidade da forma de rateio por alguns condôminos.

Na pratica de nossa auditoria condominial, ao confrontar a forma de rateio indicada na convenção com pratica usada pela administração de alguns condomínios, é comum a constatação de rateio realizado de forma divergente; normalmente a administração adota uma forma simplista de rateio, as vezes não respeitando o princípio da fração ideal, da diferenciação das despesas ordinárias e extraordinárias, da arrecadação do fundo de reservas e outros fundos previstos conforme preceitua a convenção do condomínio em questão; normalmente o gestor após receber o parecer técnico da auditoria busca de imediato a adequação legal do rateio, evitando a permanência do equívoco.

Tradicionalmente a taxa do condomínio pode ser cobrada de duas formas: rateio de despesas ou taxa fixa; observamos que há muita confusão sobre os dois conceitos, pois a taxa fixa, também é um rateio, no entanto origina-se na previsão orçamentaria anual, onde é planilhada toda as despesas ordinárias e algumas extraordinárias do condomínio e rateada entre os condomínios conforme a fração ideal de cada um, apurando-se um valor fixo mensal de arrecadação das cotas condominiais para cada apartamento no ano vigente.

A taxa de rateio variável, é calculada a partir das despesas ordinárias do mês anterior, sao elas, energia eletrica, água, gás, funcionários, material de limpeza, portaria e etc. Nesse caso, o valor de todas as despesas é dividido pela quantidade de apartamentos (respeitando a fração ideal), gerando assim uma taxa que varia mês a mês.

A problemática encontrada nos sistemas de emissão de taxa por rateio variável ou taxa fixa conforme descrita nos parágrafos acima, é que em ambos os casos os gestores acreditam estarem cumprindo o dispositivo legal do código civil artigo 1336, inciso I, "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais...", pois tanto a lei quanto a maioria das convenções não discriminam se esta "contribuição proporcional " , leia-se "rateio", deve ser realizada com base nas despesas correntes mensais ou baseadas na previsão orçamentaria aprovada, ou seja, rateio sobre o planejado ou sobre o realizado?

O artigo 12, § 1º, da lei 4691/64 traz, " Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade, " também em concordância com o texto do Código Civil que sofreu alteração com a Lei 10.931.O artigo 1336, inciso I, que tinha a redação "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais", está vigorando com o texto "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção"

O "salvo disposição contrário na convenção", da liberdade para o condomínio estipular seu próprio formato de rateio de despesas e arrecadação da taxa condominial, como por exemplo a forma igualitária, por percentual ou qualquer outro parâmetro expressamente autorizado pela convenção.

Pela experiência que temos vivido, o mais indicado é o gestor apresentar uma previsão orçamentaria criteriosa, que contemple todos os gastos possíveis e previsível para o ano seguinte, como as despesas correntes, salário, encargos sociais, materiais diversos, energia, água e esgoto, assim como também, pela experiência da administração, despesas que incorrerão no curso do ano, como recarga de extintores, manutenção de elevadores, etc.

Aprova-la na assembleia geral, estimando assim gasto anual e estabelecer um valor fixo para sua taxa de condomínio, dentro da proporcionalidade de cada apto (fração ideal), isto é possível porque o condomínio tem condições de estabelecer determinado valor para formação de um fundo de reserva que cobriria alguma despesa extraordinária ou eventual inadimplência.

No modelo proposto (rateio por taxa fixa originada na previsão orçamentaria) , cada condômino saberá de antemão o valor de sua cota condominial no ano corrente, podendo melhor efetuar um planejamento de sua finança doméstica, refletindo na queda do índice de inadimplência.

Este modelo também balizara a gestão financeira do sindico, gerando fatores de eficiência e facilitando a aprovação das contas no ano seguinte.

Porém, para o sucesso deste modelo, a previsão deverá ser feita por contadores, administradores, tecnologos em finanças ou qualquer outro profissional experiente na gestão de custos condominiais, caso contrário, uma previsão "furada", gerara insuficiência na arrecadação, fator que exigira a emissão de "taxas extras", evidenciando perante aos condôminos, desorganização e falta de planejamento; pois é um inconveniente enorme para os condôminos serem surpreendidos com a cobrança de uma taxa extra, principalmente quando a destinação é o pagamento de alguma despesa previsível.

Taxas extras deveria existir apenas no caso de uma despesa que não pudesse ser prevista, como por exemplo para pagamento de uma obra necessária, ou ainda quando ficasse decidido pela Assembléia a necessidade de obra para melhoria do condomínio.