Planejamento orçamentário de 2027: como a Reforma Tributária e a jornada 5x2 impactam os condomínios

OS IMPACTOS NO ORÇAMENTO DE 2027

O planejamento financeiro dos condomínios para 2027 exigirá atenção redobrada dos síndicos. Duas grandes mudanças estruturais entram em vigor no próximo ano e devem pressionar diretamente a previsão orçamentária: o avanço da Reforma Tributária e a transição para a jornada de trabalho 5x2.

Condomínio como contribuinte do IBS e da CBS

A Lei Complementar nº 214/2025 esclarece que os condomínios não são contribuintes do IBS e CBS. No entanto, é preciso observar que o condomínio se tornará contribuinte do IBS e CBS quando o valor recebido sobre todas as quotas e demais valores cobrados de seus condôminos representar menos de 80% de sua receita total. Por exemplo: se um condomínio possui uma receita mensal total de R$ 85.000,00, e R$ 6.500,00 referem-se à locação da cobertura, esse valor extra corresponderá a apenas 7,64% da receita. Porém, se o valor da locação fosse de R$ 17.200,00, o condomínio seria obrigatoriamente contribuinte da CBS, dado que a receita extra corresponderia a 20,23% do total arrecadado, gerando, neste caso, a obrigação de emissão de nota fiscal.

Emissão de nota fiscal para condomínios não optantes pelo regime regular da CBS e do IBS

Ainda há dúvidas no mercado referentes à publicação do Ato Conjunto RFB/CFIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, que estabelece a obrigação de emissão da Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e), a partir de 1º de dezembro de 2026, para a cobrança de taxas, demais valores condominiais e outras receitas do condomínio. Porém, o Ato nº 4 não observou o art. 60 da Lei Complementar nº 214/2025, o qual menciona que somente o sujeito passivo (contribuintes do IBS e da CBS) deverá emitir documento fiscal eletrônico.

Está pacificada a necessidade de emissão de nota fiscal, a partir de 1º de dezembro de 2026, nas locações de bens móveis e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis. Segundo o parágrafo único do art. 261 da Lei Complementar nº 214, as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70%. Ainda não foi regulamentado pelo Comitê Gestor como esse percentual será cobrado.

Opção voluntária do condomínio pelo regime regular do IBS e da CBS

O condomínio poderá optar pelo regime regular do IBS e da CBS quando tiver interesse em utilizar os créditos advindos de serviços contratados para o abatimento do imposto que tiver a obrigação de recolher. Essa opção deve ser analisada com muita atenção para não prejudicar os resultados, uma vez que entrarão na conta todos os recebimentos, como as quotas condominiais e os valores advindos da locação de áreas comuns.

Contratação de empresas terceirizadas

Com a entrada em vigor da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em janeiro de 2027, empresas terceirizadas de limpeza, portaria, manutenção e segurança enfrentarão uma carga tributária maior. Como o setor de serviços é intensivo em mão de obra e gera poucos créditos para abater o novo imposto, a tendência é que esse aumento seja repassado aos contratos vigentes.

Os síndicos precisarão estar atentos a mais esse aumento no momento em que forem elaborar o orçamento, inclusive realizando negociações para minimizar os impactos na quota condominial.

Redução da jornada de trabalho

Paralelamente, a implementação gradual da jornada 5x2 exige uma reorganização imediata das escalas. A redução da carga horária semanal — que passa para 42 horas em dezembro de 2026 e chega a 40 horas em dezembro de 2027, sem redução salarial — obriga à revisão da cobertura de turnos. Para manter o funcionamento ininterrupto, será necessário avaliar a contratação de pessoal extra, o pagamento de horas adicionais ou a adoção de tecnologias como a portaria remota.

É importante que o síndico analise a convenção coletiva da categoria dos porteiros caso o condomínio estude a redução desses postos de trabalho para a contratação de portaria remota. Alguns sindicatos têm estabelecido um valor elevado para a indenização dos porteiros dispensados com essa finalidade, além da obrigação de manutenção de pelo menos dois funcionários registrados.

Uma alternativa que alguns condomínios têm considerado para evitar a contratação de outro folguista, seja orgânico ou terceirizado, é a adoção da jornada 12x36. Porém, para colocar essa possibilidade em prática, é necessária a aprovação dos funcionários e, em muitos casos, da homologação pelo sindicato da categoria. Para os condomínios que já utilizam essa escala, não haverá nenhuma alteração.

Devido a esse quadro nebuloso, é imprescindível que o síndico, junto com a administradora, estude com atenção as possíveis alterações que ocorrerão em 2027 e que impactarão o orçamento. Além disso, eles devem manter uma comunicação transparente com os moradores para que estes não sejam surpreendidos.

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Fonte: Profª Rosely Schwartz é Administradora especialista em condomínios há mais de 30 anos, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16ª ed. (Ed. Benvirá); é também autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordena o GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).