STJ: condomínio em via pública não deve pagar taxa

Pool de condomínios fechou ruas em Botafogo, no Rio de Janeiro

O STJ apreciou questão sobre exigência de mensalidades por associação constituída para administração de condomínio de fato, estabelecido por edifícios de determinadas ruas do bairro de Botafogo, Rio de Janeiro, que impuseram o fechamento e/ou restrição de acesso a vias públicas.

No caso específico, portanto, havia condomínio de fato estabelecido por moradores de bairros residenciais abertos, que fecharam o acesso a vias públicas, restringindo o seu acesso. A discussão envolvia um dos edifícios da região, o Condomínio do Edifício Potengy, o qual fazia contribuições periódicas, ao longo de 16 anos, para a ALMA – Associação de Moradores da Lauro Muller, Ramon Castilla, Xavier Sigaud e Adjacências, e que havia cessado essas contribuições voluntárias.

A Associação dos moradores das ruas em questão anotava, por sua vez, que dispõe de funcionários para cuidar de interesses comuns das partes, e que não haveria como admitir que os proprietários e moradores de um edifício pudessem se beneficiar dos serviços por ela prestados, os quais seriam indivisíveis, sem a correspondente contrapartida. Isso porque, sem a correspondente contrapartida, haveria enriquecimento ilícito.

A ministra relatora Isabel Gallotti anotou que não se trata de loteamento fechado, mas de condomínio de fato, decorrente de fechamento e/ou restrição de acesso a vias públicas, em determinadas ruas. Não haveria, assim, como confundir o regime jurídico do loteamento fechado à hipótese em que moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínio de fato com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.

Para a situação de condomínio de fato, como no caso, aplica-se o entendimento de que taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que essas taxas não anuíram. No caso desse condomínio de fato, não há como impor a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, a cobrança da taxa de manutenção criada pela associação de moradores.

Para a relatora, embora contribuições voluntariamente pagas ao longo de vários anos indiquem concordância e proveito com as atividades da associação, não configuram associação formal, nem há como, a partir dessa conduta, extrair a conclusão do TJRJ de que estaria comprovada a filiação do condomínio à referida associação. Além do mais, mesmo para aqueles que, no passado, foram associados, não há dever jurídico de permanecer associado.

Por fim, a Associação em questão não cobrava do condomínio do edifício Potengy um valor específico relativo a benefícios prestados concretamente aos seus condôminos e que pudessem ser claramente identificados, hipótese na qual poderia ser aplicado o princípio da vedação do enriquecimento sem causa adotado pelo TJRJ.

No caso, o que estava em discussão era a cobrança de taxa unilateralmente imposta pela associação, sem que se saiba a medida exata do benefício proporcionado ao condomínio agravado. Por essas razões, a ministra relatora votou pelo não acolhimento do recurso da Associação, mantendo a sua decisão que havia reformado o julgamento do TJRJ.

Com isso, a cobrança das taxas da associação ao referido edifício seria indevida, nem estaria autorizada a cobrança futura de mensalidade, sem que o condomínio aderisse formalmente à associação ou anuísse com a mesma.

O voto foi acompanhado pelos ministros João Otávio de Noronha e Raul Araújo, sendo o julgamento unânime, no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial 1.060.252/RJ, em sessão de 11 a 17 de fevereiro de 2025.