Inadimplência em condomínio

Com garantidoras, inadimplentes podem votar?

O condomínio que possui contrato com as chamadas empresas “Garantidoras”, ou seja, aquelas que prestam serviço assumindo a cobrança da cota condominial e repassam para o condomínio 100% das receitas, mesmo que haja moradores inadimplentes, mas aplicando um percentual a título de remuneração pela sua prestação de serviços.

Tecnicamente, o termo “garantidora” é equivocado porque a empresa não corresponde a uma instituição financeira (na maioria das vezes). É uma mescla de fomento mercantil com prestação de serviços. De todo modo, o fato é que a referida empresa fica com a dívida condominial proveniente das cotas inadimplidas por determinado condômino, devolvendo ao condomínio a totalidade das receitas com o desconto indicado no contrato.

E, então, acompanhamos as dúvidas de diversos síndicos sobre a possibilidade do inadimplente votar e ser votado nas Assembleias Gerais. É que o condômino inadimplente alega que a sua dívida foi “assumida” (sub-rogada) por uma empresa (um outro CNPJ), e que por essa razão a inadimplência não pertence mais ao condomínio.

Embora esse pensamento remonte a uma certa conclusão lógica ao estilo do silogismo de Aristóteles (premissa maior, premissa menor e conclusão), o fato é que a interpretação jurídica e legal adequada muitas vezes não comporta a aplicação dos silogismos, de modo que a questão precisa ser vista sob um enfoque diverso do contratual.

Isso porque, mesmo que o condomínio ceda os direitos sobre a arrecadação e da cobrança das cotas condominiais, a substituição ocorrida juridicamente se dá para fins creditórios, mas não dos direitos pessoais do condômino de exercer sua representatividade condominial, motivo pelo qual estará sim impossibilitado de votar e ser votado nas reuniões assembleares.

Paralelamente a isso, agora sob outro enfoque que não seja o jurídico. Na hipótese de a empresa garantidora encerrar suas atividades, rescindir o contrato com o condomínio, ou até mesmo falir, resultará na devolução da condição creditória dos condôminos ao condomínio, ou seja, aqueles que se encontravam inadimplentes perante a empresa garantidora continuarão em débito com o condomínio.

Logo, pelo bom senso, e sendo este o nosso entendimento, o inadimplemento condominial, com quem quer que esteja a cobrança e a arrecadação, impede os direitos do condômino de votar e ser votado, previstos no artigo 1.335, III, do Código Civil. E, caso a Convenção do Condomínio autorize o referido direito no caso do condomínio contrair este tipo de contratação, tal cláusula estaria nula por contrariar diretamente o referido artigo do Código Civil, e por violar o princípio da hierarquia.

Felipe Ferrarezi é advogado especializado em condomínios.