O que o Novo Código Civil trouxe de novidade para o Direito Condominial?

Antigamente a legislação condominial era regida pela lei 4.591/64 e atualmente ela foi substituída pelos artigos 1.331 a 1.358, inserida no Novo Código Civil

Richard Franklin Mello d’Avila

Antigamente a legislação condominial era regida pela lei 4.591/64 e atualmente ela foi substituída pelos artigos 1.331 a 1.358, inserida no Novo Código Civil.

A alteração mais significativa para os condomínios foi no tocante à liberdade que os gestores e condôminos adquiriram para poderem decidir sobre suas normas e deliberações, havendo mais possibilidade de auto regulação, eis que os poderes, os deveres e os direitos foram transferidos à assembleia, outorgando, desta feita, soberania aos condôminos para que tomem as decisões de forma mais democrática.

Com isso, passam a ter liberdade de decidir sobre:

• As normas para rateio de despesas;
• O percentual de juros que será cobrado sobre atrasos;
• As punições e as obrigações dos condôminos;
• Dentre outros.

Mas não se perca de vista que tamanha liberdade jamais pode contrariar os dispositivos legais. Exemplo acadêmico: deliberar e aprovar em assembleia a permissão de jogos de azar no salão de festas.

Nesse caso, compete ao Síndico impedir o cumprimento de toda e qualquer deliberação que seja aprovada pelos condôminos e que seja vedada pela lei vigente.

Outras importantes modificações que o Novo Código Civil trouxe são:

• Para destituição do síndico agora é necessário o quórum da metade absoluta (metade + 1) dos condôminos. Outrora, sob a égide da lei 4.591/64, a obrigação era de 3/4;
• A convenção condominial deve estar adequada ao Código Civil, sob pena de anulação;
• A cobrança de multa do condômino infrator, que não cumpre com seus deveres dispostos na Convenção e/ou Regulamento Interno pode chegar até 5 vezes o valor da taxa condominial, sendo que o valor final dependerá da gravidade;
• O Novo Código Civil permite que um morador antissocial seja multado, o qual não perde seu direito de propriedade, porém, pode pagar uma multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio, se deliberado e aprovado em assembleia; 
• Com o advento do Novo Código Civil o pagamento do condomínio em atraso gera multa de 2%, antes era de 20%.
• O que podemos concluir é que o Novo Código Civil trouxe muitos avanços em relação aos direitos e deveres dos condôminos, todavia, no que se refere ao tema inadimplência, nosso entendimento é no sentido de que a redução da multa por atraso incentiva a mora e causa enormes transtornos à vida financeira do ente condominial.

Afora estas alterações trazidas pelo Novo Código Civil, importantes leis vêm sendo acrescidas ao nosso ordenamento jurídico rotineiramente, como por exemplo, a obrigatoriedade do síndico em denunciar a violência doméstica, denunciar maus tratos aos animais, regulamentação do airbnb, dentre outras, inclusive normas operacionais, tais como a possibilidade de realização de assembleias virtuais e permanentes, outrora inexistentes.

Richard Franklin Mello d’Avila
Graduado em 1988 pela PUC-Campinas. Sócio da MORELLI & D’AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS desde 1989. Pós-Graduado em Advocacia Consultiva.

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