Fim de ano é desafio para quem administra condomínios

Advogado dá dicas de como lidar com os possíveis problemas

O período de final de ano é também um teste para a administração do condomínio. E se não forem adotadas algumas medidas de prevenção, a coletividade pode ser surpreendida por despesas extraordinárias e até transtornos mais sérios, como os de segurança.

“O síndico deve se preparar antes que aconteça qualquer incidente, principalmente os incômodos de vizinhança. Ele deve conhecer bem a convenção para não cometer irregularidades na pressa de resolver o problema. Quando for aplicar multas, deve se certificar antes que a convenção está de acordo com a legislação atual e evitar que ela seja invalidada judicialmente”, ressalta o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário e sócio do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados, que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro.

Segundo ele, também é preciso ter especial atenção para as locações por temporada e curta temporada no fim de ano, que geram uma maior rotatividade de pessoas e fragilizam a segurança de prédios residenciais que, naturalmente, não tem a estrutura de um hotel.

“Recomendamos que os condomínios que permitem essa prática avaliem proibi-las neste período de fim de ano, principalmente as de curta temporada, em que o período de locação é menor que 30 dias”, afirma.

Junqueira dá algumas dicas de como os síndicos devem lidar com os possíveis problemas que podem surgir neste período.

Uso das áreas de lazer: o condomínio pode definir regras especiais de uso das áreas de lazer nos períodos festivos (especialmente final de ano e carnaval), mas as regras devem ser aprovadas pela forma prevista na convenção ou, na sua omissão, pela assembleia. Na maioria dos prédios, se todos os moradores quiserem usar a piscina ao mesmo tempo, não haverá espaço. Por essa razão, pode ser implementada regra de limitação ou proibição de usuários.

Barulho das festas de final de ano: a legislação que protege o sossego e saúde auditiva da população não “tira férias”, no entanto, é importante que haja certa tolerância às festas, mas sem exageros. Queima de fogos em condomínio deve ser fortemente combatida, assim como barulho durante o período noturno. A aplicação de multas no prédio termina sendo o mecanismo mais eficaz para conter esses distúrbios, mas, preferencialmente, seu efeito preventivo é que deve ser priorizado, informando os condôminos antes para que prestem atenção nos limites das festividades ou, infelizmente, serão multados. O Código Civil permite aplicação de multas de 5 quotas e, em casos excepcionais, de 10 quotas de condomínio.

Aumento de contas de luz e água: como fazer para segurar os gastos?
Para as áreas exclusivas, a melhor solução é individualizar a medição de consumo, o que não é comum para edificações antigas para a água. Para as áreas comuns, eventual consumo extra de luz e água está diretamente ligado à intensidade maior ou menor das áreas de lazer. Para isso, podem ser aprovadas medidas extraordinárias, apesar de impopulares, como redução do horário de funcionamento dessas áreas.