Síndico profissional

O condomínio pode contratar?

A figura do síndico somente foi regulamentada em 1964, por intermédio da Lei Federal 4591 e perdurou até o advento do Código Civil de 2002, valendo lembrar que o Código Civil de 1916 não tratava do assunto.

O novo Código Civil versa acerca da função do síndico e da administração, regulando sua eleição e destituição, direitos e deveres, representação do condomínio diante da justiça, dentre outros temas.

A legislação não proibia que o síndico fosse pessoa estranha ao condomínio, conforme se verifica na Lei Federal 4591/64:

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
(…..)

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

Contudo, observe-se que o referido dispositivo dispõe a possibilidade da proibição, desde que esteja expressamente consignada na Convenção Condominial. E ainda, o síndico poderia ser uma pessoa jurídica! Sim, uma empresa!

Mas, as Convenções Condominiais previam, expressamente, que o síndico deveria ser condômino (proprietário), portanto, afastava, inclusive, a viabilidade de eleger-se um inquilino, por exemplo.

Importante esclarecer que esta prática tornou-se praxe nos condomínios.

O Código Civil de 2002 trouxe nova luz sobre o tema, pois prevê que:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Apesar de nunca ter havido a proibição de um síndico não condômino, existia a possibilidade da vedação em convenção condominial.

Atualmente, a expressão “que poderá não ser condômino” e a supressão da disposição, “salvo se a Convenção dispuser diferentemente”, abre-se um leque de opções, uma vez que as convenções condominiais não poderão contrariar a norma cogente.

Apesar da vontade condominial prevalecer, não pode ir de encontro ao que a Lei dispõe, contrariando-a.

Em conclusão, a convenção condominial não pode proibir a eleição de estranhos ao condomínio ou de inquilinos, uma vez que a lei traz de forma expressa a sua possibilidade e o impedimento ou proibição contraria o dispositivo do Código Civil e será um ato nulo, de acordo com o art. 166 do Código Civil.

Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas