Condomínio edilício

Os moradores do bairro que foi "fechado" e "transformado" em um condomínio de fato são obrigados a pagar taxa de manutenção?

Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.

Ex1: prédio residencial com seis andares de apartamentos e dois apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que  cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento), e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.

Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).

Ex3: condomínio fechado de casas. Condomínio de fato

O custo e a lista de exigências necessárias para se constituir um condomínio edilício é muito grande, especialmente em se tratando de  condomínio de casas, devendo ser observados os ditames da Lei n.° 4.591/64.

Em virtude dessa imensa burocracia, se formos pensar em 20 anos atrás, iremos recordar que havia pouquíssimos condomínios edilícios de casas (na linguagem popular: “condomínios fechados” de casas). Ou a pessoa morava em um bairro residencial (aberto, sem condomínio) ou, então, em condomínios edilícios de prédios (chamados de condomínio edilício horizontal).

Ocorre que a violência no país cresceu bastante, o que fez com que as incorporadoras e imobiliárias passassem a oferecer aos consumidores cada vez mais opções de condomínios edilícios de casas (condomínios “fechados” de casas), com guarita, vigilantes armados, área de lazer etc.

Tais condomínios, no entanto, são em geral muito caros e inacessíveis a boa parte da população. A fim de se proteger da violência, os moradores de alguns bairros residenciais começaram a se reunir e a constituir associações de bairros, recolhendo contribuições dos habitantes
daquele conjunto e, com o dinheiro arrecadado, fizeram cancelas nas ruas, contrataram seguranças particulares e aquilo que era um bairro residencial, com acesso livre para qualquer pessoa, transformou-se em um “condomínio fechado” de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.

A ideia parece excelente. O problema é que essa “transformação” é feita sem a observância da Lei do parcelamento do solo urbano (Lei n.° 6.766/79), do Estatuto das Cidades (Lei n.° 10.257/2001) e do plano diretor do Município, já que as exigências burocráticas são imensas e praticamente impossíveis de serem atendidas por um simples grupo de moradores.

Além do que, no condomínio edilício de casas, o incorporador compra um terreno e as ruas ali existentes são privadas (particulares), enquanto que no “fechamento” de um bairro residencial, as casas são privadas, mas as ruas são públicas (bens de uso comum do povo), o que torna ainda mais questionável a regularidade desse “fechamento”.

Tais bairros que se transformam em “condomínios fechados”, por não atenderem a legislação, não existem juridicamente, sendo por essa razão chamados de “condomínios de fato”. 

Diversos Municípios têm combatido essa prática e inúmeras ações civis públicas ajuizadas pelo Ministério Público têm sido propostas com o objetivo de acabar com esses “condomínios de fato”, retirando as cancelas e reabrindo o livre acesso às ruas.

Taxa de manutenção do condomínio de fato

Para pagar os serviços que serão feitos no condomínio de fato (exs: porteiro, cancela, vigilantes, limpeza etc.), é necessário que os moradores façam uma cota mensal. É como se fosse uma taxa condominial semelhante àquelas que são cobradas nos condomínios edilícios. Existe,
contudo, uma importante diferença: no condomínio edilício, o pagamento dessa cota é um dever dos condôminos previsto em lei (art. 1.336, I, do CC); o condomínio de fato, por outro lado, não existe juridicamente e não há lei obrigando que os moradores arquem com essa quantia.

Diante disso, surge o seguinte questionamento: todos os moradores do bairro/conjunto habitacional que foi “fechado” e “transformado” em um condomínio de fato são obrigados a pagar essa taxa de manutenção?

NÃO. Os moradores que não quiserem se associar ou que não anuíram à constituição desse condomínio de fato não são obrigados a pagar. Em nosso ordenamento jurídico, somente existem duas fontes de obrigações: a LEI ou o CONTRATO. No caso concreto, não há lei que obrigue o pagamento dessa taxa; de igual forma, se o morador não quis participar da associação de moradores nem anuiu à formação desse condomínio de fato, ele não poderá ser compelido a pagar.

O fato de o morador se beneficiar dos serviços não é suficiente para que ele seja obrigado a pagar? Não haveria um enriquecimento sem causa do morador?

NÃO. Não se pode entender que o morador, ao gozar dos serviços organizados em condomínio de fato por associação de moradores, aceitou tacitamente participar de sua estrutura orgânica. 

Na ausência de uma legislação que regule especificamente a matéria em análise, deve preponderar o exercício da autonomia da vontade e ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.

Para o STJ, não se pode falar em enriquecimento sem causa do morador. Isso porque ele é livre para se associar ou não e, não sendo associado, não pode ser obrigado a pagar. A liberdade de associação é um direito constitucional e não pode ser mitigado ou contrariado sob o fundamento do princípio do enriquecimento sem causa.

Concluindo:

A aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.

Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é proibido que, apenas com base no princípio do enriquecimento sem causa, seja instituído um dever tácito a terceiros. Isso violaria os princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa. 

Precedentes

O STJ já possuía outros julgados nesse sentido:
(…) Associações de moradores não têm autoridade para cobrar, de forma impositiva, taxa de manutenção por elas criada ou qualquer  contribuição a quem não é associado, visto que tais entes não se equiparam a condomínio para efeitos de aplicação da Lei n. 4.591/64. (…)
STJ. 3ª Turma. AgRg nos  EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 25/11/2014.
(…) Os proprietários de imóveis
que não integram ou não aderiram a associação de moradores não estão obrigados
ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou de outras contribuições.
(…)
STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp
422.068/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 25/02/2014.
(…) A existência de
associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de
interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo
que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que
instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria. (…)
STJ. 2ª Seção. AgRg nos
EAg 1385743⁄RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26⁄09⁄2012.