Regras de condomínio essenciais para conviver bem

O síndico tem papel fundamental para estabelecimento das regras em geral, principalmente das que visam a harmonia e a paz no ambiente condominial

O síndico tem papel fundamental para estabelecimento das regras em geral, principalmente das que visam a harmonia e a paz no ambiente condominial.

Ele deve ouvir os condôminos e, juntamente com a sua administração, pensar nas melhores alternativas a fim de mitigar os problemas de convivência interna, melhorando a qualidade de vida no condomínio e, consequentemente, a sua gestão.

Vale ressaltar que as regras precisam ser debatidas em assembleias, antes de sua aprovação.

Para que isso ocorra, além de estabelecer as regras, o síndico deve disponibilizar o Regulamento Interno para os condôminos, seja por via impressa ou online.

É importante que se incentive o diálogo para a resolução de conflitos, deixando que medidas drásticas sejam tomadas somente em último caso.

A comunicação entre o síndico e os moradores deve ser a mais clara possível, assim garante-se que tudo está sendo feito de acordo e que os moradores estão informados quanto as normas do condomínio.

Como já falamos, a boa convivência é um pilar fundamental para a harmonia, a qualidade de vida e o conforto dentro de ambientes, incluindo o condomínio.

Para que essa boa convivência seja alcançada, não basta apenas que exista uma boa intenção entre os moradores, mas que se tenham normas claras e objetivas sobre os usos dos espaços, criando uma disciplina saudável na vida cotidiana do condomínio.

Entretanto, apenas criar normas não é suficiente. É importante que elas sejam seguidas.

Para que isso ocorra, é importante que elas sejam divulgadas e os condôminos tenham suas dúvidas esclarecidas sobre o assunto e o procedimento, além de criar mecanismos de advertência e punição para os possíveis descumprimentos.

Barulho

Possivelmente, este seja o principal problema enfrentado em condomínios de residências.

Muito além dos barulhos excessivos após as 22 horas, existem outros incômodos em horários considerados inadequados, podendo citar uma reforma com paredes ou pisos quebrados iniciando às 7 horas da manhã.

Imagine um morador que trabalha na escala noturna da empresa, que chega em casa por volta das 6 horas. Sem dormir a noite inteira, qual seria a sensação dele ao ouvir marretadas em plena manhã?

Uma boa dica é conhecer os seus vizinhos e também a rotina de cada um deles.

Assim, é possível estabelecer horários adequados para cada situação.

Evite, ainda, barulhos como som alto, gritos ou brigas constantes.

Se o seu filho está aprendendo a tocar guitarra ou outro instrumento musical, por exemplo, peça para que os ensaios aconteçam em horários que não tragam críticas dos vizinhos, ou seja, em volume que não incomode terceiros e principalmente que não ultrapasse as 22 horas, sendo imperioso, sempre, o bom senso!

Entre as principais regras a serem adotadas, destacam-se:

• Estabelecer horários em que seja permitida música nas áreas comuns do condomínio;
• Aplicar notificações e, se houver reincidências, multas, caso as regras não sejam respeitadas;
• Coibir o uso de áreas de lazer, como a piscina, nos períodos noturnos.
• O artigo 1.277 do Código Civil de 2002 dispõe que:

 "O proprietário ou possuidor de um prédio possui amplos direitos de cessar qualquer interferência do vizinho que prejudique a sua saúde, segurança ou sossego. Portanto, a qualquer horário, não importando a natureza do barulho, se ele resultar em alguma desses prejuízos a um vizinho, este terá plenos direitos de pôr um fim a eles".

Há também o artigo 42 da lei de Contravenções Penais que diz que ser infração penal perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios:

 Com gritaria ou algazarra;
 Exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;
 Abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;
Provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda.

Áreas comuns

Em todos os condomínios, a utilização das áreas de lazer, como churrasqueiras, piscinas, saunas ou salões de festas conta com regras específicas e que devem estar presentes no Regimento Interno do condomínio.

Em determinados locais, visitantes não podem entrar na piscina ou a reserva do salão de festas deve acontecer com no mínimo 15 dias de antecedência da data do evento.

Independentemente de quais regras vigoram em determinado condomínio, o respeito é a palavra-chave.

Para sempre ficar em dia com as obrigações, o manual do morador dever ser lido atentamente e o mesmo deve participar das assembleias mensais, afinal, mudanças podem ocorrer.

No mais, o condômino deve ser rigoroso no cumprimento das normas. Por exemplo, após um evento promovido por sua família, pode acontecer outra festa no mesmo local, ou seja, é preciso sempre deixá-lo bem limpo, respeitando o horário combinado.

Ao receber visitantes, explique as regras que devem ser seguidas, como locais apropriados para fumantes, onde as crianças não devem ir, se é permitida ou não a entrada deles na piscina, dentre outras. Deixe tudo bem claro para evitar possíveis problemas com outros moradores.

Em dias de festa, evite excessos, como o som alto ou a sujeira pelo chão. Lembre-se sempre de que o uso dos espaços é coletivo!

Limpeza das áreas de lazer

A limpeza das áreas de lazer também geram grande impacto na maneira como os condôminos irão agir nesses locais. Um local limpo e bem conservado é um fator muito importante para a qualidade de vida nesse tipo de moradia.

Piscina de condomínio

É importante respeitar o horário de uso da piscina, estabelecido no Regimento Interno.

Usar trajes de banho e utilizar a ducha antes de entrar na piscina são regras básicas.

É fundamental que no regulamento de piscina esteja bem claro para todos a idade mínima para permanência de crianças desacompanhadas na piscina. Cabe aos pais a responsabilidade a vigília e guarda de seus filhos.

O mesmo vale para a permanência de animais de estimação na área da piscina. As regras precisam esclarecer para os moradores se é permitida ou não a presença dos pets.

Manter nas bordas da piscina brinquedos e objetos perigosos, como garrafas ou copos de vidro, pode causar acidentes.

Por isso, essa é uma das placas informativas na piscina que não deve faltar, e ela precisa deixar claro aquilo que é proibido no espaço.

Churrasqueira em condomínio

Para o uso dessa área comum ser benéfico a todos é fundamental estipular algumas regras de funcionamento e convivência.

Para o condômino fazer o uso da churrasqueira, primeiramente deve-se fazer o agendamento antecipado junto à administração ou pessoa designada.

É fundamental também a criação de limites de horários e do som. Na maior parte do território brasileiro, a legislação segue o padrão de 22h como limite, porém através de deliberação assemblear os condôminos podem alterar esse limite.

Em relação aos convidados, também deve ser estabelecido um limite para lotação da da área da churrasqueira, assim como os locais que os convidados poderão ter acesso.

Academia em condomínio

É importante que o condomínio tenha um regulamento sobre o uso da academia.

Ele deve conter, dentre outros pontos, dias e horários para frequência e uma cláusula dando ao usuário a responsabilidade de repor qualquer peça no caso de quebra.

É importante que se tenha controle do acesso, ainda que através de um simples livro de presença, que deverá ser preenchido pelo usuário toda vez que frequentar a área.

O acesso à academia deve ser restrito somente aos moradores do condomínio.

Crianças deverão utilizar a academia a partir dos oito anos de idade, desde que com acompanhamento de um profissional.

Elevadores

A utilização dos elevadores também deve seguir regras no condomínio, principalmente para conscientizar as crianças sobre as atitudes corretas.

Isso porque muitos pequeninos brincam com os botões, situação que pode gerar danos e até mesmo prejudicar quem está à espera do equipamento para uma emergência.

Portanto, converse com eles sobre o uso correto do elevador. Além disso, é preciso respeitar o limite de peso, ou seja, se houver mais passageiros do que o número permitido, deixe quem chegou antes subir primeiro ou faça valer o respeito pela idade dos moradores, sempre abrindo espaço aos idosos.

Outra orientação imprescindível é divulgar no equipamento algumas regras do condomínio.

Trata-se de um local ideal para um informativo impresso ou digital, resumido.

Para que os elevadores sejam usados de forma eficiente e garantir uma boa convivência, é importante que equipamentos e compras sejam transportados pelo elevador de serviço.

Algumas outras dicas como não forçar a porta, não jogar objetos no vão (poço) do elevador e respeitar a capacidade máxima do elevador vão garantir uma melhor convivência entre os condôminos, além de aumentar a vida útil do elevador, gerando menores gastos com uma manutenção corretiva.

Dentre as principais regras de condomínio nos elevadores, temos:

• Crianças devem estar sempre acompanhadas; 
• A porta não deve ser forçada; 
• A capacidade de lotação do elevador deve ser respeitada; 
• Fumar no elevador é terminantemente proibido; 
• Jamais deve-se jogar objetos no vão (poço) do elevador; 

Recomenda-se verificar se o elevador está parado no andar antes de entrar e até mesmo instalar placas informativas nesse sentido, interna e externamente; 

Não há motivo para forçar ou apertar repetidamente o botão do elevador, pois isso não acelera sua chegada ao andar de destino.

O síndico e condomínio devem ter em mente que a segurança dos moradores é primordial e para garantir isso é importante estar atento à situação em que os elevadores se encontram, razão pela qual a manutenção dos mesmos deve estar sempre em dia.

Segurança

É primordial o controle de entrada de visitantes.

Seja em dia de festa ou por conta de algum serviço que será executado em determinada unidade autônoma, a regra do condomínio é sempre informar à portaria sobre quem vai entrar.

Portanto, a regra é deixar o nome e o número do RG das pessoas que entrarão no condomínio.

Essa atitude pode ajudar a evitar possíveis roubos, furtos ou até mesmo sequestros, que geralmente acontecem quando estranhos conseguem uma brecha nas regras.

É necessário criar mecanismos para impedir que problemas envolvendo a segurança ocorram no interior destes espaços.

Entre as regras que podem ser adotadas, destacam-se:

• Identificação e cadastro de todos que entram no condomínio, sejam eles moradores, visitantes ou funcionários; 
• Quando houver encomendas e entregas delivery, o condômino deve ir até a portaria receber o seu produto, impedindo que os entregadores
• tenham acesso aos apartamentos e ao interior do condomínio;
• Nunca abrir o portão para estranhos e não deixar carros sem a identificação do condomínio entrarem ao condomínio;

E quando se fala em segurança, também refere-se aos acidentes que podem acontecer por conta de uma manutenção mal realizada, em relação a inspeção dos para-raios ou da falha do sistema anti-incêndio, afinal, todos os moradores são responsáveis pela segurança no condomínio (aprovam as obras em assembleia) e as normas são estabelecidas exatamente para evitar percalços que possam trazer más notícias, devendo os mesmos segui-las à risca.

Aos moradores deixamos uma dica importante, na dúvida ou na pressa, sempre peça orientação aos porteiros ou seguranças e não tome atitudes impulsivas!

Animais em condomínios

Animais domésticos estão cada vez mais comuns, e os espaços estão cada vez mais abertos a recebê-los.

Entretanto, é importante que algumas regras sejam estabelecidas para permitir uma boa convivência entre os moradores e os pets e, até mesmo, entre os diferentes animais domésticos existentes no condomínio.

A primeira coisa que temos que esclarecer é que a convenção de condomínio residencial não pode proibir, de forma genérica, a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas, quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

Entre as regras passíveis de serem adotadas, destacam-se: garantir que os animais domésticos circulem sempre acompanhados de seus donos pelo condomínio.

Deve-se priorizar as entradas de serviço para levar os animais para a área de lazer (caso seja permitido) ou a rua, evitando-se que entrem em contato com os demais ou moradores alérgicos, até porque não são todas as pessoas que se simpatizam com pets.

Deve-se também orientar os moradores que levem consigo saquinhos de lixo para remoção de fezes de seus animais, caso os mesmos façam suas necessidades nas áreas comuns do condomínio.

A carteira de vacinação dos animais deve estar atualizada, afinal, essa regra é basilar para o convívio humano.

Lembrando que as regras determinadas para uma melhor convivência entre os moradores e animais em condomínio nas áreas comuns devem estar presentes no Regimento Interno do condomínio.

Independentemente de quais forem as normas em seu condomínio, a dica é segui-las.

Atualmente, a maior parte dos condomínios permite a presença de pets, como cachorros, gatos, pássaros diversos, dentre outros.

No entanto, existem regras específicas. Uma delas é sobre os locais permitidos para passeio com os cães e gatos.

Geralmente, eles não podem ser levados aos parquinhos ou próximo da piscina.

Os latidos incessantes dos cães causam inúmeros conflitos entre moradores. Uma dica recomendável é adestrar seu cão desde pequeno a não latir em demasia. Sem castigos e com a técnica correta e saudável é bem possível e exitosa esta empreitada.

Caso o seu cão seja de raças mais bravas, como Pitbull ou Rottweiler, use sempre a focinheira e correntes adequadas quando sair com eles.

Aquela antiga regra que constava de alguns Regulamentos Internos condominiais, obrigando os tutores de carregarem seus cães no colo nos elevadores e áreas comuns até chegarem à rua já não mais vige, pois a jurisprudência de nossos Tribunais pátrios afastou tal possibilidade, entendendo ser abusiva, vez que obrigava pessoas de idade avançada e com problemas de saúde a carregarem seus pets de mais de 5 kg, o que era verdadeiro absurdo.

Assim sendo, como a entrada e a saída dos pets, geralmente, é permitida somente nos elevadores de serviço, faça valer a regra e busque sempre conversar com seus vizinhos para manter o bom relacionamento.

Funcionários

A boa convivência é essencial nas regras do condomínio.

Portanto, cumprimente os funcionários fixos e terceirizados, zelador e porteiros, respeitando a entrada e saída de pessoas autorizadas.

Lembre-se que os funcionários foram contratados para atender o condomínio e não serviços particulares.

Caso tenha problemas com algum dos funcionários, reporte ao síndico. Ele deve ser a pessoa que irá tomar as devidas providências e não você.

O síndico não poderá permitir que moradores passem orientações ou ordens aos funcionários de como devem exercer suas funções. Tomando conhecimento de tal ato por quem quer que seja, deverá acionar o Departamento Jurídico do condomínio, visando notificar o morador infrator, no sentido de repreende-lo por estar praticando conduta incompatível e passível de multa.

Vizinhos

Assim como os funcionários devem ser respeitados, os vizinhos também devem se tratar cordialmente.

Antes de falar mal dos vizinhos, veja se realmente tem razão e como pode resolver a situação.

Problemas com barulho e cigarros em condomínio são geralmente onde estão o maior número de queixas.

O síndico pode ajudar a solucionar alguns conflitos, mas não lhe incumbe mediar e resolver os conflitos entre vizinhos, os quais deverão resolver entre si, talvez até mesmo em sede judicial.

A dica de ouro é, se o conflito se funda em reclamação que parte de mais de um morador, por ações negativas e repetidas, em desfavor de outro, aí sim passou a ser de interesse da massa condominial e merece a intervenção imediata do síndico!

Garagem em condomínio

As vagas de garagem para os moradores e o estacionamento para os visitantes devem ser divididos.

As vagas de garagem podem ser uma grande dor de cabeça para o síndico, são inúmeros os conflitos e dúvidas que surgem.

Caso algum morador não respeitar as regras quanto ao uso das vagas, ele deve receber advertência escrita e, se o caso persistir, é necessário que seja multado.

Como definir a distribuição das vagas de garagem, quantas vagas devem ser destinadas aos deficientes físicos ou o que fazer em caso de acidente na garagem são questões que se não forem bem resolvidas pelo síndico irão atrapalhar consideravelmente a boa convivência entre os condôminos.

Entre as regras do condomínio, as da garagem podem causar constantes discussões, dentre eles a falta de respeito aos limites de velocidade, o que faz com que ocorram acidentes.

Outro problema diz respeito ao morador, que julga poder transformar sua vaga de garagem em depósito, e ali passa a guardar tudo o que não cabe em seu apartamento.

Ao síndico cabe, através de seu Departamento Jurídico, notificar o infrator imediatamente, concedendo-lhe prazo para a remoção de seus pertences, sob pena de multa.

Se o acumulador for omisso, deverá ser multado, incontinenti. Se persistir na indevida alocação dos pertences e também não pagar a multa imposta, deverá ser cobrado em juízo e também demandado em ação de obrigação de fazer, sob pena de multa diária a ser fixada pelo juiz da causa.

Reformas e Obras

Um ponto importante está relacionado a autorização da obra. Qualquer obra em apartamento deve ser, antes de iniciada, autorizada pelo síndico.

Por mais que seja o dono do apartamento, o proprietário não pode realizar a obra sem esse consentimento. Normalmente os horários para realização de obras em condomínio é das 8h às 17h., mas isso pode variar de acordo com o Regimento Interno de cada condomínio.

Já nos finais de semana, em determinados condomínios é possível realizar as obras no sábado a partir de 13h, em outros só é possível nos dias úteis.

Sugerimos que se exija que as reformas realizadas nos apartamentos sejam feitas de forma responsável, com assinatura de um engenheiro ou um arquiteto, bem como comprovado o recolhimento da ART.

Dica de ouro é estabelecer horários permitidos para que a obra aconteça (dê preferência para o período das 9h às 18h).

Os materiais de construção devem ser transportados pelos elevadores de serviço.

Excetuando-se pintura, é importante que o morador apresente um laudo comprovando que a reforma em apartamento está de acordo. Dentre elas, estão:

• Construção ou demolição de paredes e divisórias; 
• Substituição de revestimentos (pisos, paredes, tetos);
• Abertura ou fechamento de vãos;
• Alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• Instalação de mobiliário fixo.

LIXO

Além dos inconvenientes que podem ser gerados, o lixo é uma questão de saúde, como a proliferação de ratos, baratas e liberação do desagradável odor.

Para que esses malefícios sejam evitados, o lixo deve receber uma destinação correta em dias e locais adequados, imposto por meio de uma regra e transportado preferencialmente pelas circulações de serviços.

O tipo de embalagem a ser usada no acondicionamento do lixo e a separação dos resíduos a serem reciclados são fatores que também devem ser cobrados dos moradores.

O síndico deve proporcionar aos condôminos lixeiras apropriadas e individualizadas, devidamente sinalizadas, de modo a estimular a separação e reciclagem do lixo.

Os moradores devem, também, orientar seus visitantes a não colocarem lixo doméstico nas áreas comuns.

Reuniões de condomínio

As reuniões são essenciais para uma boa administração de condomínio, pois elas são a principal via de comunicação entre a gestão e os condôminos.

Para que elas sejam feitas de forma eficiente, é necessário que sejam seguidas regras, como estabelecimento de horários e respeito à pauta da reunião.

Mas isso não é só. O síndico pode desde a convocação dar uma "quebrada no gelo".

Seguem algumas dicas importantes:

Convoque os moradores com boa antecedência, para que possam organizar suas agendas pessoais; 

Seja objetivo na elaboração da pauta, mas coloque nela um tom criativo e amistoso. Ex.: Estou com saudades de você! Faça todo possível para vir...vai ter um bolinho legal te esperando!; 

• Defina um protocolo para a assembleia de condomínio, ou seja, distribua cartões de votação para quem de direito (condôminos adimplentes); 
• Prepare um ambiente agradável, com salgadinhos, bolo, sucos etc. Coloque música ambiente antes da assembleia, pois isso acalma os ânimos;
• Conduza a assembleia de maneira ética, impessoal e objetiva, utilizando-se de palavras positivas e de agradecimento pela confiança; 

Ao menor sinal de tumulto, grosseria, ofensas ou ataques pessoais, retruque com elogio, amabilidade, carinho nas palavras, pois com isso você desarmará o agressor e conquistará todos os presentes.

Richard Franklin Mello d’Avila
Graduado em 1988 pela PUC-Campinas. Sócio da MORELLI & D’AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS desde 1989. Pós-Graduado em Advocacia Consultiva. Relator da Comissão de Ética da OAB/Subseção-Campinas por 4 anos