Fração ideal

Os bons pagadores são penalizados pelos maus no condomínio

Um dos maiores desafios de um condomínio consiste em manter em dia o recebimento das quotas, pois é fato que alguns condôminos ignoram seu dever de quitar pontualmente as taxas de condomínio.

Há também aqueles que, de forma equivocada ou mal intencionada, dão início a ações aleatórias de Consignação em Pagamento, por meio das quais procuram tumultuar a gestão condominial ao depositar em Juízo valor abaixo do que seria correto. Lamentavelmente, há casos em que um ou outro condômino tenta sabotar a administração para forçar a aceitação de sua pretensão, sem qualquer fundamento válido.

Atender aos interesses de vários condôminos com concepções e formações diferentes é praticamente impossível, principalmente em condomínios com unidades diferenciadas (apartamentos, salas e lojas térreas). Infelizmente, poucos profissionais dominam o conceito de fração ideal e acabam por tentar impor que o rateio das despesas ocorra com base nela. Assim, ignoram que a fração ideal foi criada pela lei 4.591/64 para servir o rateio de custos da construção, ou seja, o valor que cada adquirente de unidades vendidas na planta ou em construção pagará para ter seu imóvel concluído.

A maioria das convenções é redigida de forma amadora e motiva confusões quando estipulam a divisão de despesas de conservação e manutenção a partir da fração ideal já que, na realidade, tais despesas decorrem do uso das áreas comuns, que são utilizadas de forma igualitária pelos condôminos.

A taxa de condomínio é criada após o prédio ser concluído e habitado e não tem qualquer relação com o tamanho das unidades, pois visa custear as despesas como energia elétrica da parte comum, fornecimento de água, folha de pagamento de empregados do condomínio, limpeza, entre outras.

Taxa indispensável à manutenção

Quando um ou vários condôminos deixam de pagar sua parte da despesa, resta aos demais suprir a diferença, pois o síndico não pode deixar de pagar um débito ou pagá-lo parcialmente porque algum condômino ficou inadimplente, vez que isso acarretaria a interrupção do serviço prestado.

Para evitar esse problema, a única solução é aumentar o valor das quotas dos adimplentes. Assim, a dívida daquele que não paga é rateada entre os que quitam em dia seus compromissos.

O mais revoltante é que, no caso do apartamento de cobertura ou térreo, esses são os mais prejudicados quando a taxa é cobrada pela fração ideal.

Os bons pagam pelos maus, sendo que estes continuam a utilizar toda a estrutura oferecida pelo edifício, podendo até lucrar se a administração deixar de cobrar em juízo, pois a inércia acarreta a prescrição.

Inviabilizar o condomínio

Cabe a todos exigir que o síndico contrate um advogado competente para cobrar judicialmente do devedor e que possua expertise para modernizar a convenção com diversos mecanismos que coíbam a impontualidade, como o aumento dos juros para até 10% ao mês, por exemplo, prática aprovada pelo STJ. A taxa de condomínio advém de um cálculo matemático e, para a conta fechar, não existe milagre, basta que cada um cumpra sua parte.