São Paulo tem mais empreendimentos comerciais em imóveis verticais do que horizontais

Assim como ocorre com as edificações residenciais, as construções comerciais de padrão alto e médio foram as que mais cresceram na capital entre 2000 e 2020

Janaína Simões

Assim como ocorre com as moradias, o comércio da cidade de São Paulo também se verticalizou, em especial pelo crescimento dos imóveis comerciais de padrões médio e alto na capital paulista entre 2000 e 2020, aponta a oitava Nota Técnica “Políticas Públicas, Cidades e Desigualdade”, publicada pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM), um Centro de Pesquisa, Inovação e Difusão da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp), sediado na Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas da Universidade de São Paulo (FFLCH-USP) e no Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap).

Assinada por Guilherme Minarelli e Eduardo Marques, respectivamente pesquisador júnior e diretor do CEM, a NT “Trajetória do Estoque Comercial Formal - Município de São Paulo, 2000/2020” aponta, ainda, que cresceram os equipamentos comerciais de grande porte como armazéns, galpões de logística, equipamentos culturais, templos religiosos e estacionamentos e garagens comerciais.

A nova NT apresenta e discute a trajetória do estoque de imóveis comerciais no município de São Paulo nas duas últimas décadas. Foram utilizados dados fiscais de registro de propriedades imobiliárias na cidade produzidos pela Secretaria da Fazenda Municipal (SF) da Prefeitura paulistana para fins de lançamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), assim como dados da Embraesp e sobre lançamentos de shoppings centers. A análise considera as trajetórias de tipologias (horizontal e vertical), padrões (alto médio e alto) e tipo de uso (loja, escritório, indústria, etc) em termos de números de unidades, área construída e valores.

O principal cadastro analisado inclui mais de 62,7 milhões de registros, entre 2000 e 2020, sendo 5,53 milhões comerciais dentro desse total. A NT aponta que o crescimento dos imóveis comerciais nesse período foi de 49% - passaram de 215 mil em 2000 para 321 mil em 2020. Em termos de m² construídos, havia 77 milhões de m² de imóveis comerciais em 2000 e 112 milhões em 2020, representando um crescimento de 45%. “O crescimento dos imóveis comerciais foi mais intenso do que o dos residenciais (taxas de 40% e 42% para os mesmos períodos)”, destaca a NT.

Ao avaliar a relação entre política pública e a evolução dos indicadores, os autores da NT indicam que “o mercado reduziu lançamentos e aumentou demolições à espera da nova Lei de Zoneamento de 2016. Após esse momento, a curva retomou a tendência anterior inalterada, sugerindo que a nova regulamentação não alterou a lógica do mercado.”

A análise por tipos e usos

O total de imóveis de médio padrão dobrou, passando de cerca de 55.000 para 110.000, enquanto os de alto padrão quadruplicaram de 10.000 para 40.000 unidades. As salas de escritório/consultório de alto e médio padrões cresceram intensamente, assim como as lojas em shoppings, em contraponto à queda relativa das lajes comerciais de maior tamanho. Lajes comerciais são espaços de escritório de grandes proporções (e alto padrão), correspondendo comumente a andares inteiros em prédios empresariais sem paredes ou divisórias. As lojas fora de condomínios, por outro lado, passaram a predominar frente ao uso comercial conjugado a residências, cuja queda foi a maior responsável pela redução dos imóveis horizontais de baixo padrão.

Dentre os diferentes tipos de usos, destaca-se o aumento do número de unidades de escritório ou consultório (128%, de 60 mil para 138 mil), de armazéns e depósitos (149%, de 132 para 329), indústrias (196%, de 85 para 252), de estacionamentos ou garagens comerciais (97%, de 271 para 534), templos religiosos (138%, de 217 para 518) e, sobretudo, unidades voltadas para serviços de hotelaria e flats (1.320%). Por outro lado, houve queda no número de unidades imóveis com uso voltados a serviços de saúde (-8%, de 1.055 para 996), como hospitais e ambulatórios, que, contudo, apresentaram aumento na m² construída (61%, de 2,02 milhões para 3,26 milhões de m²), assim como postos de combustíveis (-8% unidades, mas crescimento de 3,7% em m²).

Verificaram-se também intensas apreciações de valores, em especial de alto padrão, tornando-se a distribuição de valores nas tabelas de valores mais claramente progressiva. “Não restam dúvidas quanto ao papel destas últimas na elevação dos valores, indicando claras decisões de políticas públicas”, ressalta a NT.

A NT 08 dialoga com as NTs 01 e 04, em que foram analisados o estoque e os valores dos imóveis residenciais. Essas NTs demonstraram um crescimento significativo do estoque, e uma transformação da predominância de imóveis horizontais de baixo padrão para verticais de médio padrão, embora os verticais de alto padrão também tenham crescido muito substancialmente. Além disso, indicaram uma apreciação significativa dos valores, em especial dos horizontais de alto padrão, destacando, ainda, que a PMSP tem atualizado suas bases de cobrança e acompanhado os valores praticados no mercado ao longo do tempo.