Sanções devido à pandemia

Síndico pode impor restrições e multa, afirma advogada

Zelar pelo bem-estar do condomínio não é só prerrogativa do síndico e do corpo administrativo do prédio, mas também uma tarefa prevista em lei, diz a especialista em Direito Civil Juliana Maria Raffo Montero. Por isso, segundo ela, o síndico tem autonomia para impor restrições em áreas comuns e de lazer, como salões de festa, quadras, piscinas, churrasqueiras e saunas. Também pode estipular um número de pessoas que podem usar o espaço simultaneamente, suspender agendas para reserva ou estabelecer obrigações, como o uso de máscara.

“Todas essas medidas podem ser tomadas pelo conselho diretivo. Mas não se orienta que sejam feitas restrições para dentro dos apartamentos, porque eles não são regulamentados pelo corpo diretivo”, alerta Juliana. Ainda assim, se visitantes descumprirem regras comuns, síndicos e administradores podem ainda aplicar advertências e multas, se houver “risco às regras de saúde do condomínio”.

Por outro lado, Angélica Arbex, gerente de relações com o cliente e marketing da Lello Condomínios, acredita que o fechamento total pode provocar questões sérias. “Se não tem espaço para revezar, como o uso de quadra ou para a mãe passear com o bebê, as pessoas podem ir para a rua. Ou, o que é pior, elas ficarão em casa com depressão. É muito melhor ter espaço aberto e controlado, sem aglomeração e seguindo protocolos de segurança”, defende.

Debate a distância

Para o professor de Direito Marco Antônio Araújo Júnior, a pandemia abre exceção, na qual o síndico e o corpo diretivo dos condomínios têm autonomia para estabelecerem normas que achem relevantes e, depois, discuti-las em assembleia. “É um critério subjetivo, mas deve ser levado em consideração o conjunto do todo. Se o síndico percebe que muita gente está entrando nas unidades por causa de um feriado, pode impor uma norma, que depois é debatida”, diz.

“A norma pode ser revogada depois, sem efeito retroativo, mas é válida porque ele exerce o papel de mandatário e foi eleito para representação ativa ou passiva do condomínio. Está cumprindo o mandato para o qual foi outorgado”, avalia Junior.

Em 2020, o Congresso chegou a aprovar uma lei que deixava claro o poder do síndico de impedir festas sem consultar os demais moradores, regra que valeria até 30 de outubro do ano passado. Mas o presidente Jair Bolsonaro – forte crítico das medidas de isolamento social – vetou esse trecho.

Juliana ainda aconselha que os temas sejam debatidos antes, mesmo que de forma online. “Até pelos grupos de WhatsApp, para que todos possam colaborar, entendendo sempre as regras e necessidades de funcionamento do condomínio”, diz.

“Nossa experiência é muito positiva e tem condomínios que já falam que vão manter assembleias digitais mesmo após a pandemia. Por meio delas, moradores conseguem participar e enviar votos, mesmo estando longe fisicamente dos locais onde moram”, diz Angélica.

Nos condomínios administrados pela Lello, as assembleias online têm 60% de comparecimento – muito mais que presenciais. A alternativa tem registrado boa aceitação por parte dos moradores e síndicos. Ao todo, mais de 4 mil assembleias digitais já foram feitas nos últimos doze meses, com mais de 150 mil participantes.

A realização da assembleia acontece da mesma forma que um encontro presencial. Ou seja, o morador recebe o edital com as informações da reunião online. Da mesma forma que a assembleia presencial, também podem participar das votações quando os encontros virtuais estiverem sendo realizados.

Ao final, a ata é enviada normalmente para os moradores, mas varia de acordo com a preferência de cada condômino. O documento pode ser encaminhado por e-mail ou no formato físico.