Sindicatura

A responsabilidade civil do síndico

Edízio Filho, engenheiro civil e gerente executivo da empresa de revestimentos sustentáveis Ecogranito

Convocar e organizar reuniões de assembleia, defender os interesses comuns dos condôminos, cumprir e impor o respeito a convenção, regimento interno e as determinações das assembleias, prestar serviços de manutenção na infraestrutura ou em equipamentos presentes no condomínio, realizar a prestação de contas obrigatória, fiscalizar o pagamento de taxas condominiais, desenvolver a previsão orçamentária anual, zelar pela conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio, manter as contas do condomínio em dia e oferecer as condições necessárias para que a segurança e a qualidade de vida dos moradores sejam preservadas. Estas são algumas das principais atribuições de um síndico.

No entanto, ao ocupar tal cargo, esse administrador ainda passa a ter dois tipos de responsabilidades, a civil e a criminal. Regida pelo item II do artigo 1.348 do Código Civil, essas designações estabelecem que o síndico, ao ser eleito, também se torne o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. Para desempenhar esse papel, ele deve ter atitudes e promover atos que contribuam para a defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.

Caso este profissional não execute as suas funções e obrigações de forma apropriada ou cause algum dano à administração do condomínio, ele poderá ser responsabilizado civil e criminalmente, ou seja, nas situações em que as falhas ou descuidos do síndico acabe ocasionando problemas e perdas aos moradores de um edifício ou mesmo a terceiros, ele poderá ser punido judicialmente ou penalmente, dependendo da gravidade.

A responsabilidade civil se divide em dois tipos, a subjetiva, em que é necessária a comprovação da culpa do síndico para que seja estabelecida uma indenização, e a objetiva. Nesta última, independentemente de quem for a culpa, fica a cargo do sindico fazer a indenização. Já a responsabilidade criminal se faz presente quando o síndico pratica uma contravenção, como por exemplo, comete crimes contra a honra ou faz a apropriação indébita de recursos financeiros.

Dentre as principais ações dos síndicos que podem levar a abertura de um processo civil ou criminal estão a falta de manutenção adequada da edificação, o descumprimento de leis trabalhistas, a realização de obras sem autorização firmada em assembleia, o negligenciamento da cobrança de condôminos inadimplentes e a exposição dos nomes destas pessoas, o uso e posse indevida de fundos do condomínio e de verbas previdenciárias de funcionários e dentre outras.

Para prevenir situações que induzam a responsabilização civil ou criminal, o indicado é que o síndico coloque em prática uma série de deveres salutares, como por exemplo, a prestação de contas. Também é interessante que ele trabalhe com o auxílio do Conselho Fiscal para conferir mensalmente a contabilidade do condomínio, manter os tributos e os pagamentos em dia, inclusive os que correspondem aos direitos dos trabalhadores.

Em caso de obras no condomínio, o administrador deve exigir da empresa ou prestador de serviço responsável o uso de equipamentos de proteção individual, contratar seguros contra acidentes e de vida para os funcionários envolvidos na construção e ainda informar os moradores sobre as áreas que não podem acessar.

Por fim, acredito que ao seguir todas estas recomendações e sustentar uma postura paciente, compreensiva, prestativa e solidária, um síndico poderá desempenhar uma atuação eficiente, tranquila e muito eficiente.