Opinião

O pagamento de taxas de manutenção por morador de condomínio fechado

O Supremo Tribunal Federal decidiu sobre tema polêmico referente à cobrança de taxas de conservação e manutenção feita por associação de moradores a proprietários não associados.

A cobrança de taxa de associação de moradores em condomínio fechado é tema polêmico no Direito brasileiro, tendo em vista que a Constituição Federal de 1988 assegura o direito de não se associar no rol de direitos fundamentais, ou seja, são direitos constitutivos do próprio princípio democrático, inerentes ao Estado democrático de Direito. Trata-se, como o próprio nome sugere, do poder do indivíduo de decidir se quer ou não fazer parte de uma associação. Assim, o artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal dispõe: "Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado".

O Direito brasileiro ainda traz em seu bojo jurídico o princípio da livre associação sindical, tratado no artigo 8º da Constituição Federal, que textualmente pontua, em seu caput, que "é livre a associação profissional ou sindical", esclarecendo no inciso III que "ao sindicato cabe a defesa dos direitos e interesses coletivos ou individuais da categoria, inclusive em questões judiciais ou administrativas".

Nesse mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça já havia se posicionado em meados de 2015, através do Tema 882 em recurso repetitivo (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP), culminando na seguinte tese firmada: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

Contudo, dois anos depois, em meados de 2017, a Lei 13.465/2017 disciplinou em sentido diverso tendo em vista que afirmou que as atividades desenvolvidas pelas associações de moradores sujeitam seus titulares aos pagamentos de suas taxas, desde que não tenham fins lucrativos. A Lei 13.465/2017 introduziu o artigo 36-A e seu parágrafo único alterando a Lei 6.766/1976, que dispõe: "As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, sujeita seus titulares à normatização e a disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos".

Percebe-se, portanto, que houve uma divergência entre a Lei 13.465 de 2017 e o Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça de 2015, pois eles disciplinaram em sentido contrário sobre a obrigatoriedade do pagamento de taxas de manutenção e conservação à associação de moradores por não associados, o que aumentou ainda mais a polêmica sobre o tema.

De um lado, temos o princípio da livre associação e, de outro, o locupletamento ilícito, haja vista que o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos os moradores ainda que ele não seja associado.

Portanto, a decisão do tribunal estabeleceu um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, definindo a inconstitucionalidade da cobrança até o advento da Lei 13.465/17 ou de lei municipal anterior que discipline a questão. Decidiu-se que não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio.

Constatou-se que a negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa a beneficiar a sociedade como um todo.

A decisão impacta principalmente os loteamentos fechados que carecem de legislação específica e são definidos pela doutrina como sendo aqueles constituídos, inicialmente, sob a forma da Lei nº 6.766/79, mas que se afastam do loteamento tradicional por terem suas vias e logradouros acesso limitado ao trânsito de moradores e visitantes, mediante permissão ou cessão de uso pela municipalidade.

A decisão final é benéfica para as associações de moradores em loteamento com acesso controlado "fechado", que terão maior segurança para eleger administradores, contratar funcionários, fechar ruas, construir portarias com vigilância e cobrar pelas despesas decorrentes dos serviços prestados.

Sendo assim, quem não quiser arcar com taxa associativa em loteamentos com acesso controlado (condomínio fechado), ou mesmo com o rateio condominial em condomínios edilícios, deve procurar constituir sua residência em imóvel localizado em loteamento aberto.