Isonomia na cobrança da taxa condominial de unidades autônomas não comercializadas

Para STJ, Convenção de Condomínio outorgada por construtora não pode fixar taxa menor para unidades não vendidas

Em recente julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu sobre a possibilidade ou não de a Convenção de Condomínio fixar taxa condominial em valor inferior para as unidades ainda não comercializadas pela construtora ou incorporadora.

Referida situação foi posta em debate, ante a uma ação de nulidade de cláusula contratual proposta por um Condomínio, cujo objetivo era a nulidade da previsão contida em Convenção que estabeleceu um desconto na taxa condominial de 70% para as unidades não comercializadas e ainda pertencentes à construtora.

Vale mencionar que a taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc[1].

Nesse sentido, grande parte da jurisprudência tem entendido que, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a Convenção estabelecer de maneira diversa.

Entretanto, o Ministro elucidou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas.

No caso em questão, em Primeira e Segunda Instâncias a ação foi julgada improcedente, entendendo os magistrados, que, a legislação civil permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal bem como que se a unidade não fora vendida, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos demais condôminos. Tal improcedência ensejou a interposição de Recurso Especial.

Em Recurso Especial foi argumentado pelo Condomínio Recorrente, o fato de que a Convenção de Condomínio é formulada pela Construtora, sendo fruto de sua única e exclusiva vontade, ferindo assim o princípio da isonomia.

O STJ ao julgar o debate verificou que a Convenção foi outorgada pela Construtora e, no momento da constituição do condomínio, detinha mais de 2/3 (dois terços) da fração ideal das unidades imobiliárias, ou seja, possuía quórum suficiente para aprovar a Convenção, ainda que houvesse oposição dos demais proprietários.

Desta feita, entendeu a Corte Superior que se uma ou diversas unidades imobiliárias receberem a redução do valor da taxa condominial, gera a oneração dos demais condôminos, ocasionando até mesmo o enriquecimento sem causa da parte beneficiária em detrimento da coletividade condominial[2]..

Rebatendo o mencionado acima, sobre a ausência de morador na unidade e não fruição das áreas comuns, a Terceira Turma entendeu que tais alegações não ensejam a redução da quota condominial, pois referidas unidades não comercializadas se servem das áreas comuns e dos demais serviços oferecidos pelo Condomínio. Ou seja, só pelo fato de tais serviços serem colocados à disposição dos condôminos, já gera o dever de contribuir de forma isonômica[3]..

Desta feita, segundo o entendimento da Terceira Turma, se a construtora ainda não comercializou as unidades habitacionais, seja por opção ou por falta de adquirentes, inexiste justificativa apta a provocar a redução do valor da taxa condominial em 70% (setenta por cento).

Assim, julgou-se pelo provimento do Recurso Especial interposto, declarando a nulidade da cláusula da convenção condominial que prevê o pagamento a menor da taxa condominial de unidades não comercializadas[4].