Limites do serviço

ILEGALIDADE DA ADMINISTRADORA AO OFERECER SERVIÇOS JURÍDICOS

É fundamental o condomínio verificar a idoneidade da administradora de condomínio ao contratar seus serviços, os quais têm como foco questões contábeis, administrativas e operacionais, havendo ilegalidade quando essas prestam na sua sede serviços advocatícios. O diretor da administradora de condomínio engana o síndico e os condôminos ao oferecer orientação jurídica, sendo comum utilizá-la como um plus com o objetivo de captar os condomínios, podendo ser enquadrado no crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal. O fato é que muitos síndicos e condôminos têm sido induzidos a acreditar que estão contratando serviços jurídicos quando na realidade não estão, ainda que esse serviço esteja previsto no contrato da administradora.

O fato é que a Lei Federal nº 8.906/94 proíbe que qualquer empresa que tenha destinação que não seja exclusivamente a advocacia, venha a oferecer serviços jurídicos, conforme artigo 16: “Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. […] § 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.”

Em várias situações os condôminos necessitam de orientação em questões jurídicas complexas que exigem a atuação de um advogado independente, que não esteja ligado à administradora de condomínio, pois somente assim terá liberdade e autonomia para emitir um parecer jurídico que não seja influenciado pela administradora que poderá colocar em primeiro lugar seus interesses.

O Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei Federal nº 8.906/94, no seu artigo 1º, inciso II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo proibido a uma administradora de condomínio se fazer passar por um escritório de advocacia, conforme “§ 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.”

Há, ainda, afronta aos artigos 5º, 7º e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB, não podendo um advogado atuar dentro de uma administradora de condomínio, pois este deve agir sem qualquer ligação com outra atividade, sob pena de ser repreendido pela OAB em processo disciplinar.

Entretanto, caso o diretor da empresa administradora (que geralmente é um contador ou administrador), ou mesmo o síndico profissional, venha a emitir parecer jurídico ou elaborar documentos jurídicos, estará exercendo ilegalmente uma profissão, sendo que a referida conduta, conforme o Decreto 3.688/41, configura uma contravenção penal que prevê pena de prisão simples: Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício”

É importante que os condomínios entendam os riscos que têm corrido por deixarem de buscar uma orientação especializada nos momentos de conflito de interesses, na redação e na interpretação das convenções e dos regimentos internos. Vários são os casos de prejuízos causados por administradores que se aventuram a dar palpites em assuntos jurídicos, pois induziram o condomínio a assumir posturas equivocadas, como o oferecimento de modelos de convenção ou de regimentos internos que ignoram as particularidades do caso concreto. Em alguns casos tal orientação visou reduzir os problemas para a administradora e não para o condomínio, deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos.

A sociedade evoluiu impondo a necessidade da especialização na prestação de serviços que deve ser contratada com base na experiência, na competência, sendo mais importante as boas indicações do que o menor preço, pois qualidade tem custo mais elevado, o que pode ao final resultar em economia.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG. e-mail: kenio@keniopereiraadvogados.com.br – tel. (31) 2516-7008