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  • 04/11/2019
  • Por condominiosc.com.br

Como conviver com moradores difíceis?

Inteligência emocional é a grande aliada na gestão de conflitos entre condôminos e síndicos. Aplicação de penalidades só entra em ação em caso de abuso
 
Viver em comunidade não é algo simples e a situação tende a piorar quando a pessoa sente que o seu espaço está sendo invadido. Liderando o ranking de discórdia e atritos entre moradores e a administração do condomínio ainda estão questões relacionadas a garagens, lei do silêncio, problemas com animais ou vazamentos de um modo geral. E, mesmo sem violar as regras estabelecidas no regimento interno ou na convenção, determinadas atitudes produzem conflitos e um grande desgaste, que geralmente prejudica a convivência entre todos.
 
Para o psicólogo Karim Daniel Bacha, que também já atuou como síndico, quem assume o cargo de gestão deve estar preparado para críticas e até mesmo oposição. E, mais do que isso, deve ter inteligência emocional para identificar e tratar de maneira adequada os diferentes perfis de moradores. “É impossível satisfazer a todos porque se trata da subjetividade de cada um e isso requer uma atitude específica para cada caso. O que precisamos ter sempre em mente é que determinados comportamentos não são fáceis de serem extintos porque fazem parte do que popularmente chamamos de personalidade”, pontua.
 
Em seis anos como síndico ele diz ter enfrentado situações com os traços mais básicos, que envolviam principalmente os ‘reclamões’ de plantão.
 
E para lidar com esse perfil a dica é que o síndico solicite o envio das queixas por escrito, para que seja discutido em conjunto com o Conselho.
 
De acordo com ele, geralmente o fator preguiça faz com que a perturbação cesse. “O primeiro passo de qualquer situação que traga prejuízo à harmonia do condomínio deve ser o do diálogo. Se não for o suficiente, daí sim uma advertência ou levar o problema até o Conselho ou assembleia, e só por último aplicar as penalizações. Há um velho pensamento que diz que não devemos fazer ao outro aquilo que não queremos que seja feito a nós. Viver em comunidade é muito simples, basta ter respeito”, lembra Bacha.
 
Diferentes perfis
 
Um condomínio abriga diversos moradores com personalidades singulares, que vão dos colaborativos e amigáveis, passando pelos discretos ou até mesmo indiferentes ao cotidiano do prédio, porém há aqueles que tiram o sono dos síndicos: os condôminos difíceis. Mais comum do que muitos administradores gostariam, há sempre aquele morador que não aceita decisões aprovadas em assembleia, provoca atritos e discussões ou aquele que perturba a vida dos vizinhos não respeitando as normas e há ainda aqueles que apresentam um comportamento hostil, cuja convivência se torna um problema não só para o síndico como para os outros moradores.
Luiz Gilmar da Silva: síndicos devem conhecer a causa do problema e munidos de inteligência emocional considerar as opções cabíveis para solucioná-lo
 
Segundo Luiz Gilmar da Silva, bacharel em Direito e palestrante com experiência de 10 anos em convivência condominial e como síndico profissional em Itapema, é possível encontrar três tipos básicos de comportamento: os agressivos, submissos e os assertivos.
 
No primeiro caso o morador quer ter sempre razão, não importando as necessidades dos outros. Ele sente prazer em magoar e humilhar as pessoas. “Não estamos nos referindo aqui às pessoas que praticam agressões físicas ou até mesmo verbais, tendo em vista que esses são caso de polícia. O condômino agressivo é o tipo da pessoa que se acha o mais esperto de todos, o mais forte e o mais importante. As suas críticas geralmente são manifestações de raiva e frustração, sendo que qualquer problema que envolva o condomínio ele sempre atribui aos outros. Tem uma linguagem verbal e corporal toda própria. Nas assembleias grita, põe o dedo em riste, dá soco na mesa, fica constantemente em pé”, define Silva.
 
O segundo tipo é o condômino submisso, pessoa insegura e temerosa, que é facilmente manipulada por opiniões momentâneas. É o tipo de morador que não contribui, recua com facilidade nas suas sugestões e muda facilmente de ideia.
 
E por último o assertivo, que conhece as próprias limitações, vive em paz consigo mesmo e terceiros, se preocupa com a sua unidade, com seus vizinhos e com a área comum. Normalmente é uma pessoa bem relacionada, sincera, autoconfiante e otimista. “Com certeza esse tipo de condômino não é manipulador e nem vai ‘na onda’ dos outros. Sorte a nossa que a maioria dos condôminos apresentam um perfil assertivo, o que torna possível e viável a vida em condomínio”, avalia.
 
Perfil antissocial
 
O advogado Zulmar Koerich, especialista em questões condominiais, lembra ainda que há um perfil de condômino que todos os síndicos temem: os antissociais, aqueles que atentam contra o sossego, a ordem, organização, segurança, saúde, moral e bons costumes que se espera do convívio em comunidade. “A conduta desse tipo de morador é incompatível com a vida em condomínio e a sua presença traz um peso severo demais para os outros suportarem. Entre os exemplos temos traficantes de drogas, morador agressivo, pessoas que fazem uso do apartamento como local de prostituição, entre outros”, comenta.

Diante disso, para condutas isoladas ele indica a aplicação das penalidades que constam no regimento interno ou convenção. Mas em caso de reincidência, a multa pode chegar a 10 vezes o valor da taxa condominial. E para que possa caracterizar de fato a conduta antissocial, o advogado reforça que o síndico deve guardar provas duradoras das infrações.
 
“Ao invés de uma advertência verbal, ele deve salvar e-mails, boletins de ocorrência, fotografias, anotações no livro reclamações, imagens do circuito interno de vigilância, entre outras. Quando demonstrado que todas as medidas legais colocadas à disposição do condomínio não surtiram o efeito almejado, é possível conseguir a expulsão do condômino antissocial”, avalia Koerich.
 
O limite excedeu?
 
A fórmula ou os requisitos para estabelecer se uma conduta virou um conflito ou um impasse com os condôminos que já extrapolaram o aceitável não obedecem regras nem critérios claros e rígidos. Para manter a ordem, é importante que o síndico deixe claro que o direito de cada um será atendido, mas o excesso terá a devida repreensão, sendo que ele pode ser caracterizado tanto no conteúdo (palavras de baixo calão, ofensas), quanto na forma (importunação frequente, gritos, ironias). Segundo Zulmar, cada situação demanda uma análise específica para saber qual é a melhor solução, sendo que muitas vezes o mais indicado pode ser não fazer nada.
 
“Um dos principais pontos é identificar se realmente há excesso entre as partes. Há casos em que o morador tem uma personalidade violenta ou até mesmo traços de psicopatia e esses devem ser ignorados, pois o resultado será agressão e não há sentença cível ou criminal capaz de repor o que foi atingido. Entretanto, quando identificado que determinado morador ultrapassou o limite de seu direito, sem ainda ter praticado um delito, o síndico pode adotar uma postura simples, como a de se negar a atender. Salvo solicitações por escrito e sob registro, o que acaba por inibir a constância das perturbações”, diz Koerich.
 
Em casos que ultrapassem os limites e configurem crimes contra a honra do gestor, ele destaca ainda que não basta um registro de ocorrência perante a autoridade policial. Esse tipo de situação exige que a própria vítima ingresse com ação judicial (queixa-crime), onde além de pedir a condenação criminal pode também solicitar o pagamento de uma indenização.
 
São ações relativamente rápidas e com baixo custo. “Há muitos casos dessa natureza que são levados aos tribunais, sendo mais frequente do que se imagina. E um bom exemplo disso vem de um caso em que atuei, onde o síndico foi chamado de ladrão por uma condômina. Ela afirmava que ele tinha recebido valores por fora para aprovar uma obra. A moradora foi processada e condenada ao pagamento de uma indenização ao gestor. O bom é que depois disso as agressões não se repetiram”, cita o advogado.
 
Contornando o problema
 
Entre os desafios diários dos síndicos está justamente o de resolver, ou de pelo menos tentar resolver conflitos de convivência dentro do condomínio. Só que para isso ele deverá conhecer os moradores, a causa dos problemas e precisará considerar as opções cabíveis para solucioná-los. Como dica para contornar qualquer problema diante de condôminos difíceis, Luiz Gilmar destaca que o síndico tem de procurar ser e atuar como uma pessoa assertiva. “Por isso que se exige cada vez mais uma preparação para aqueles que postulam uma função de gestão. E essa preparação não passa só pelos conhecimentos técnicos a respeito de manutenção, cuidados com a edificação, contabilidade etc. Precisa entender um pouco de psicologia e atuar com muita inteligência emocional, tendo um alto controle e motivação constante”, afirma.
 
Complementando a ideia, Bacha defende que no caso de condôminos "difíceis" ou que ultrapassam frequentemente os limites da boa convivência, a postura do síndico deve ser sempre profissional, aplicando as punições já estabelecidas nas normas do condomínio. “Para os reincidentes deve-se aplicar as multas cabíveis, o que, na maioria dos casos, ajuda a resolver o problema. Normalmente quando têm de pagar por alguma irregularidade as pessoas tendem a se comportar melhor. Não acredito que seja o melhor caminho, mas estamos falando de pessoas que têm dificuldade de convívio social”, comenta.
 
Situações abusivas merecem atenção
 
O abuso do direito de reclamação se caracteriza quando o condômino se excede em seu direito de solicitar explicações, de emitir críticas e manifestar seu descontentamento quanto ao exercício da administração por parte do síndico. Segundo Zulmar Koerich, é possível classificar o abuso de direito de reclamação em quatro níveis - de acordo com a gravidade da atuação, bem como as medidas que podem ser tomadas como punição. Confira:
 
Abuso de direito puro e simples: aqui o condômino traz um certo desgosto ao exercício da função de síndico e interpela o gestor com insistência perturbadora, desrespeitosa e grosseira, fazendo-lhe exigências inoportunas, mas ainda sem acusações graves. No primeiro nível, havendo excesso em menor gravidade, poderá o síndico, além de advertir o condômino, estabelecer restrições ao canal de comunicação entre ambos.
 
Pode até o gestor determinar que daquele momento em diante somente atenderá o morador mediante relatos no livro de ocorrência ou por e-mail, de forma que ao mesmo tempo em que se evita o contato físico, se constitui prova escrita do abuso.
 
Perturbação da tranquilidade: no segundo nível temos a figura do assédio moral. O condômino atua da mesma forma, mas com a intenção de prejudicar o síndico, fazendo de tudo para tirar-lhe a tranquilidade. Aqui é comum que haja xingamentos como classificar o gestor de incompetente, preguiçoso, entre outros adjetivos negativos, ou a exigência seguida de prestações de contas e esclarecimentos desnecessários. Nesse caso, é possível fazer um boletim de ocorrência na Polícia Civil, o que irá gerar um termo circunstanciado e o prosseguimento junto ao Juizado Especial Criminal competente.
 
Crimes contra a honra: no terceiro nível intensificam-se ainda mais os excessos, de forma que acusações ou ofensas são levantadas contra o síndico atingindo sua honra de forma criminosa. Aqui é muito comum ouvir alegações do tipo: “que estaria levando um por fora”, “desviando dinheiro do condomínio”, ou usando termos como “ladrão” e “safado”. Nesse caso, constituindo em crimes contra a honra, deve o síndico, ao invés de fazer um simples registro de ocorrência, ingressar diretamente com uma ação (queixa-crime) contra o ofensor, bem como ingressar com ação de indenização por danos morais, pedindo a respectiva indenização.
 
Ameaça e risco a integridade física: no quarto nível está o ápice da intransigência. O condômino faz ameaças ou consuma de fato a agressão física. Nessa situação o síndico deve promover uma representação perante a delegacia de polícia pelo crime de ameaça e também poderá requerer ao juiz uma medida cautelar de proibição de aproximação, prevista no art. 319, III do Código de processo penal.

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