Gestão condominial

Síndico: pessoa física ou jurídica?

No Estado ainda é comum encontrar a figura do síndico pessoa física, mas especialistas apontam que essa realidade já está começando a mudar.

Considerado uma peça fundamental para manter a harmonia e o bom funcionamento do condomínio, o síndico muitas vezes assume uma tarefa nada fácil. Os interessados em ocupar o cargo precisam ter noções básicas de administração e direito, além de dominar a arte das relações interpessoais e gerenciamento de conflitos. Com previsão no Código Civil (Lei n.10.406/2002), a atividade tem suas atribuições especificadas no Art. 1348, sendo que o síndico pode atuar tanto como Pessoa Física (PF), condômino ou não, quanto Pessoa Jurídica (PJ), salvo se a convenção apresentar alguma disposição expressa em contrário, conforme determinado na Lei n.4591/1964, Art. 22.

De acordo com a contadora Gislei Hemsing, entre as vantagens e desvantagens de cada tipo, ela destaca que a recomendação mais usual é que o modo de contratação do síndico seja como PJ. “Assim é possível diminuir a carga tributária do condomínio e, dependendo da modalidade de empresa que o gestor escolher, financeiramente também poderá ser mais vantajoso para ele do que receber suas remunerações como PF”, avalia. Mas, vale lembrar que as responsabilidades civis e criminais são as mesmas, independentemente se for via CNPJ ou CPF.

Custos

Segundo o advogado Fernando Willrich, presidente do Secovi Florianópolis/Tubarão, em Santa Catarina ainda é comum encontrar a figura do síndico PF, mas ele reconhece que já há uma migração para o PJ. Fato este que ele atribui principalmente à tentativa de redução de custos.

“Os condomínios têm optado por esse tipo de contratação para afastar a incidência de 20% de INSS. Só que em contrapartida o síndico deve ficar atento a todas as obrigações que vêm junto com o fato de ser empresário. Sem ter um conhecimento prévio dos encargos, ele pode acabar tendo custos maiores do que se seguisse trabalhando como PF”, explica.

Por não ser uma profissão regulamentada, a função síndico não está prevista entre as atividades econômicas que podem ser registradas como Microempreendedor Individual (MEI), mesmo já tendo sido identificado alguns casos desse tipo no mercado. Os gestores devem ficar atentos ao tipo de empresa escolhido para não cometerem irregularidades e correrem o risco de serem autuados por sonegação fiscal. Devendo sempre optar entre modalidades como: Empresário Individual, Estabelecimento Individual de Responsabilidade Limitada e Sociedade Limitada, que apresentam características parecidas do ponto de vista tributário e de garantias legais.

Com isso, entre as possibilidades de enquadramento na Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE), Willrich destaca os números 6822-6/00 (Administração de Condomínios Prediais, Residenciais e Comerciais) e 8111-7/00 (Atividades Administrativas e Serviços Complementares), sendo a primeira opção a mais indicada para o tipo de serviço que será prestado pelo profissional.

Tipo de empresa: Vantagens e desvantagens para síndico PJ

Empresário Individual (EI) - Único titular, tendo como característica principal a não existência de distinção entre o patrimônio da empresa e da pessoa física.

Vantagens: Não exige capital social mínimo para abertura da empresa e é ideal para o síndico que não deseja ter sócios.

Desvantagens: O patrimônio do síndico e da organização são os mesmos, portanto, em caso de dívidas, o titular responde de forma ilimitada pelos compromissos financeiros. Além disso, a empresa não pode ser transferida para outro titular, exceto em caso de falecimento ou autorização judicial.

Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI) - Também pode ser constituída por apenas um sócio, só que para abrir a empresa é preciso declarar um capital social de, no mínimo, 100 salários mínimos atuais.

Vantagens: Também pode ser uma boa opção para o síndico que não pensa em ter sócios, tendo como principal vantagem não ter seu patrimônio pessoal afetado por dívidas da empresa.

Desvantagens: O principal entrave é a obrigatoriedade da declaração de um capital social mínimo de 100 salários mínimos relacionados ao ano vigente. Além disso, o síndico só poderá ter uma empresa. Caso ele deseje abrir uma segunda, necessariamente precisará escolher outro formato.

Sociedade Limitada (Ltda) - Indicado principalmente para quem deseja abrir uma administradora de condomínios, nesse modelo o síndico precisará obrigatoriamente ter pelo menos um sócio.

Vantagens: Atuação integrada de todos os sócios para o funcionamento do negócio. Além disso, não possui limite mínimo para a composição do capital social. Os sócios podem fixar o seu valor da forma que considerarem mais convenientes.

Desvantagens: Os sócios respondem pelo capital total, mesmo que a responsabilidade de cada um seja limitada à sua contribuição no capital da empresa. Por exemplo, se em uma empresa com dois sócios, um investiu R$ 200 mil e outro R$ 40 mil, ambos respondem pelo capital total de R$ 240 mil.

Possibilidades de contratação síndico PF e PJ

• Síndico pessoa física condômino: Proprietário de uma unidade autônoma que exerce a função de síndico. É eleito pelos condôminos em assembleia geral convocada para tratar desse item específico.

• Síndico pessoa física não condômino: Pessoa física que não é proprietário condômino, mas que exerce a função devidamente habilitado em assembleia geral. Como os inquilinos, por exemplo.

• Pessoa jurídica condômina: Empresa, que sendo co-proprietária exerce a função de síndico habilitado através de assembleia. Por exemplo: a incorporadora ou a construtora responsável pela obra, que como detentoras de unidades no empreendimento, poderão também exercer a função de síndico.

• Pessoa jurídica não condômina (Síndico Profissional): São as empresas profissionais em administração de condomínios ou síndicos profissionais que quando contratados ou eleitos assumem a função de síndico e recebem poderes dos condôminos para atuar na gestão e administrar interesses do condomínio.