10 dúvidas comuns da vida em condomínios

Saiba quais são os questionamentos mais comuns

Os moradores que residem nos milhares de edifícios de São Paulo estão sujeitos a uma série de direitos e deveres quando pegam as chaves dos imóveis, sejam eles proprietários ou inquilinos.

Atualmente os condomínios residenciais já representam quase 40% do total de domicílios na capital paulista.

Há muitas dúvidas e mitos sobre o funcionamento dos condomínios, o que por vezes pode prejudicar a harmonia entre condôminos e o trabalho do síndico.

Zelador deve cobrir horário de almoço ou folga dos porteiros? Síndicos devem estar à disposição dos condôminos durante 24h? O condomínio não pode divulgar a relação dos moradores inadimplentes? Inquilinos podem votar em assembleia?

Essas algumas das principais dúvidas que chegam à Lello, tradicional administradora paulistana, com filiais na capital paulista, ABC, interior e litoral.

Eis abaixo as 10 questões mais comuns, com as respostas.

1. Mito – Os zeladores devem cobrir o horário de almoço ou de folga dos porteiros
Verdade – A presença frequente do zelador na portaria caracteriza dupla função. É recomendável, nesse caso, que o condomínio disponha de folguistas. O zelador só deve ser acionado para substituir porteiros em caso de emergência, e apenas de forma eventual.

2. Mito – O síndico deve estar à disposição dos condôminos 24h por dia.
Verdade – O síndico pode e deve estabelecer um horário determinado, conforme sua disponibilidade, para cuidar das tarefas inerentes ao condomínio. Fora desse período, o ideal é orientar que os funcionários – principalmente o zelador – sejam os intermediários das eventuais reclamações dos moradores, acionando o síndico apenas em casos urgentes.

3. Mito – Conservação e reforma de elevadores é despesa extraordinária, que deve ser paga pelos proprietários e não pelos inquilinos.
Verdade – Nesse caso, só pode ser considerada despesa extraordinária as obras que representem acréscimo ou melhoria estética dos elevadores, como a reforma e modernização de cabines. A manutenção pura e simples do elevador é considerada despesa ordinária.

4. Mito – Inquilinos têm direito a voto em assembleias.
Verdade – O voto de inquilinos é permitido se ele estiver de posse de uma procuração específica do proprietário para este fim e somente quando o proprietário da unidade não estiver presente na assembleia.

5. Mito – O condômino pode alugar sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio.
Verdade – A legislação atual permite que as vagas de garagem sejam alugadas para pessoas estranhas ao edifício. Mas é preciso observar o que diz a convenção do condomínio, que tem poder legal para proibir tal prática.

6. Mito – A autogestão reduz os custos do condomínio.
Verdade – Os condomínios, atualmente, possuem um sem-número de obrigações trabalhistas, fiscais, contábeis e tributárias. Atuando por conta própria, sem o auxílio de profissionais na área de administração, o síndico pode, sem querer, cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Além disso, as despesas mais expressivas de um condomínio não são as relativas à administração, mas à folha de pagamento, água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação.

7. Mito – O condomínio não pode divulgar a relação de condôminos inadimplentes
Verdade – Este assunto é bastante controverso. De fato, não é possível citar o nome dos condôminos em débito, pois tal ato pode caracterizar constrangimento ilegal. Mas o síndico pode, na prestação de contas mensal, mencionar as unidades que deixaram de pagar a cota condominial.

8. Mito – Os condomínios podem proibir a presença de cães, gatos e outros animais de estimação nos apartamentos.
Verdade – A proibição pura e simples não surte efeito na prática, já que muitas decisões da Justiça têm sido favoráveis à presença de animais de estimação nas unidades residenciais. O ideal, nesse caso, é regulamentar e não proibir. Recomenda-se, dessa forma, permitir animais de pequeno porte e que não ofereçam riscos à saúde, segurança ou sossego dos moradores.

9. Mito – Grandes áreas de lazer encarecem o condomínio.
Verdade – O valor da cota mensal paga pelos moradores está atrelado, basicamente, à arrecadação do condomínio versus o número de apartamentos existentes. Assim, um condomínio com grande área de lazer (o que exige mais funcionários para cuidar) mas que tenha muitos andares e apartamentos não necessariamente terá uma cota alta, pois as despesas serão rateadas entre muitos condôminos.

10. Mito – A assembleia do condomínio é soberana.
Verdade – A assembleia de moradores não pode, por exemplo, tomar decisões que conflitem com a convenção do condomínio nem com a legislação vigente. Para isso seria necessário alterar o texto da convenção em si, o que exige quórum específico, além do registro do novo documento em cartório.