Condomínio de lotes: uma evolução legislativa

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, essa estruturação não era amplamente aceita

No último dia 12 de julho de 2018, completou um ano da entrada em vigor da Lei 13.465/17. A dita normativa introduziu importantes alterações legislativas como é o caso do condomínio urbano simples e o condomínio de lotes.

O condomínio de lotes é uma das espécies existentes de condomínio edilício.Ele tem como principal elemento diferenciador o fato das suas unidades autônomas serem constituídas por lotes, ao invés de apartamentos, salas, lojas ou casas. O titular do lote poderá nele construir ou contratar a construção de forma personalizada, observada a legislação urbanística e as normas internas. As construções incorporar-se-ão aos lotes, sem modificar a fração ideal.

Outra característica é que as vias internas e as demais áreas condominiais, serão de propriedade e de responsabilidade dos titulares dos lotes.Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, a implantação dessa estruturação jurídica era aceita apenas em parte dos Estados brasileiros, como é o caso do Rio Grande do Sul, por meio de uma pioneira construção doutrinária.

Combinava-se o artigo 8º da Lei 4.591/64 com o artigo 3° do Decreto-Lei 271/67, sendo a aplicação deste último dispositivo algo passível de questionamento.A nova legislação esclareceu que a essa modalidade condominial se aplicam, no que couber, as disposições referentes aos condomínios edilícios, respeitada a legislação urbanística.

Não pairam dúvidas de que em função da sua essência, a sua instituição deve seguir o Código Civil, bem como a Lei 4.591/64, com as suas demais atualizações, caso a implementação seja realizada na forma de incorporação imobiliária, inclusive para fins do registro no Registro de Imóveis, em consonância com o artigo 32 da Lei 4.591/64.

Pelo fato da sua positivação ser recente, vários Municípios ainda não possuem legislação que regulamente em nível local o condomínio de lotes.Essa nova normativa é oportuna, sem prejuízo de pontos de melhoria que não têm espaço nessas breves linhas.

Essa regulação vem em prol das necessidades sociais, portanto, em linha com a função social da propriedade. Frisa-se que a implementação dessa estruturação jurídica deverá estar em consonância com as normativas urbanísticas, ambientais, cíveis e consumeristas aplicáveis a cada tipo de empreendimento.