Responsabilidade de síndicos gera dúvidas entre moradores do DF

Função administrativa está prevista no Código Civil, diz OAB. Veja perguntas e respostas sobre obrigações do síndico.

No Distrito Federal, onde prédios e condomínios fazem parte da paisagem arquitetônica dos bairros mais novos aos mais antigos, as responsabilidades dos síndicos geram dúvidas entre e acabam se transformando em ações na Justiça.

O síndico João Leal Neto, de 66 anos, que cuida de um condomínio às margens do Lago Paranoá, diz que o trabalho se assemelha a de um prefeito. "É uma pequena cidade. Um orçamento expressivo e pessoas que cobram muito, porque têm uma expectativa e essa expectativa tem que ser atendida." No local, há 432 apartamentos com circulação média de 2 mil pessoas, entre moradores e visitantes.

Por conta disso, Neto afirma que é preciso estar atento ao que beneficia o coletivo e, também, ao patrimônio material do condomínio. Ele fica de olho na limpeza, na qualidade do jardim e na segurança de quem circula pelos espaços comunitários. "Se você cai numa má fama, para você reeguer é dificílimo. E como vem o reflexo desse desleixo?."

"É a queda de preço. Começa a ter efeito no mercado."

Os funcionários são orientados a liberar a entrada apenas para quem for autorizado por moradores e só depois que se identificar na guarita. Câmeras filmam tudo o que ocorre pelo condomínio 24 horas.

Todo esse cuidado é também uma prevenção a possíveis comprometimentos na Justiça. Isto, porque o síndico pode ser responsabilizado por muita coisa que acontece nas áreas comuns do condomínio. Basta que o morador, funcionário ou visitante comprove que houve negligência ou omissão.

A conselheira da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Ildecer Amorim, explica que os deveres do síndicos estão previstos no Código Civil e, por isso, quem se sentir prejudicado pode entrar com uma ação contra o ela ou até mesmo contra o condomínio, enquanto instituição. Neste caso, quem responde também é o síndico.

"Se ele contratar um funcionário sem a devida cautela e esse funcionário causar dano ao condômino, a um terceiro, ele [o síndico] que responde."

Ela recomenda, no entanto, que antes de acionar a Justiça, quem se sentir prejudicado tente resolver o problema diretamente com o síndico ou, coletivamente, com os moradores do condomínio.

Como se precaver?

O consultor condominial Aldo Araújo Júnior afirma que, às vezes, situações aparentemente simples podem gerar uma "grande dor de cabeça" para os moradores e para o síndico. Como exemplos, ele cita cuidados de manutenção preventiva e de segurança.

"Uma lavagem de piso sem identificação de placa de piso molhado, um bueiro de ferro que esteja quebrado, danificado e alguém se machuque. Se não cuidar, pode responder o síndico e o condomínio."

Veja abaixo exemplos de itens que necessitam de verificação periódica e que podem evitar responsabilizações por omissão quando monitorados:

Caixa d’água
Calhas
Fachada
Inspeção do prédio
Dedetização
Piscina
Elevadores
Extintores
Instalações elétricas
Para-raios
Perguntas e respostas

No Bom Dia DF desta sexta-feira (30), o presidente do Sindicato dos Condomínios, José Geraldo Pimentel, respondeu a algumas perguntas enviadas por telespectadores. Veja abaixo:

Procedimentos de conserto precisam da anuência dos condôminos?
"Não. Os procedimentos de reparo não precisam de convocatória de assembleia. Eles entram nas despesas recorrentes da manutenção do condomínio, tanto preventiva, quanto corretiva. Cabe ao síndico ele zelar pelo patrimônio dentro do orçamento anual."

Quais as regras para mediar conflitos entre moradores?
"É o regimento interno do condomínio que vai regrar os comportamentos aceitáveis e como o síndico terá de lidar com isso."

É obrigatório pagar taxa anual ao sindicato?
"Isso é algo que foi definido agora, com a nova Lei Trabalhista. A responsabilidade é do condomíno. O síndico só executa."

Quais as regras para prestação de contas?
"Ela é obrigatória e aí está a responsabildiade civil do síndico. Na omissão, os moradores podem recorrer à Defensoria Pública ou acionar o sindicato para intermediar."

É permitida a instalação de câmeras na guarita?
"Sim, o sistema de monitoramento – não de segurança – é permitido desde que não coloque os funcionários em situação vexatória ou de exposição."

Síndico tem obrigação de fazer o desconto do INSS? E, caso não faça, o condomínio sofre algum prejuízo?
"Tem que fazer o desconto do pro-labore [ que é a remuneração dele enquanto administrado] e a responsabilidade recai sobre ele se não fizer."

O que fazer quando encontrados indícios de irregularidades após a aprovação da prestação de contas em assembleia?
"É possível reverter, especialmente com produção de provas. Na Vara Cível, ele pode responder por improbidade e, dependendo do caso, pode até ir para uma vara penal."

Quais as consequências administrativas e jurídicas quando o síndico é omisso nas prevenções legais que envolvem o condomínio?
"A omissão é subjetiva, mas entende-se que a falta de ação gera omissão. Nestes casos, os condôminos deevem se reunir e buscar apuração de um fato ou outro que comprove a omissão e, assim, tomar as medidas judiciais."

O que ocorre quando há uma renúncia?
"Se houver um subsíndico e conselheiros fiscais, o sub assume. Se a convenção determinar, também convoca-se uma assembleia para regularizar a situação."