Quando é necessário convocar assembleia?

Advogado enumera decisões que devem passar por aprovação em assembleia, segundo o Código Civil.

O síndico foi escolhido para administrar o condomínio e, para isso, tem o aval dos moradores através de votação. Porém, ele está administrando com o dinheiro de todos e se o valor for mal utilizado ou utilizado em desacordo com o que diz a convenção, ele pode ser responsabilizado civilmente. Sendo assim, quais as decisões que devem passar por assembleia?

De acordo com o Código Civil são onze deliberações: entre elas, alteração de convenção e regimento interno, obras não urgentes, eleição de síndico e conselheiros, aprovação de orçamento e prestação de contas.

No entanto, a maioria das decisões administrativas - que não importem em grandes gastos - pode ser tomada isoladamente pelo síndico. O advogado Rogério Manoel Pedro apontou algumas delas: ordem das manutenções, demissão de funcionário, chamamento de prestadores de serviços para manutenções urgentes, pagamento de taxas judiciais de processos em andamento, cumprimento de ordens públicas ou judiciais sem possibilidade de recurso e multas por atraso no pagamento de quotas condominiais.

Com relação à escolha ou troca de administradora, cabe ao síndico a opção de escolher a empresa de sua confiança dispensando aprovação pela assembleia, porém o advogado acredita ser mais prudente levar essa questão para deliberação em assembleia.

Já as decisões que devem ser tomadas junto aos conselheiros – segundo o advogado - são aquelas eventualmente previstas na convenção, bem como as que implicam em gastos expressivos, e ainda as que envolvem questões mais delicadas e polêmicas que o síndico entenda prudente compartilhar com os conselheiros.

Em se tratando da escolha de fornecedores, a opção vai depender do limite de gastos previsto na Convenção. Se o limite for cumprido, o síndico poderá realizar a transação sem a necessidade de mais de um orçamento. Se não houver previsão, deve ser marcada uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para incluir o assunto.

Segundo o advogado, entende-se como gastos de pequena monta, valores não superiores a um salário mínimo. “Para gastos não autorizados, o síndico poderá ser compelido a ressarcir o condomínio, desde que tal obrigação seja decidida em assembleia pelos condôminos”, alerta.

Rogério Manoel também faz um alerta aos síndicos com relação às obras ou serviços que são feitas de forma emergenciais. “Pelo artigo 1341 do Código Civil, qualquer obra urgente pode ser realizada pelo síndico sem passar por Assembleia. Contudo, determinada sua realização, ele deverá marcar uma AGE para justificar a necessidade da obra e solicitar a ratificação de sua decisão”.

Fundo de reserva

De acordo com o advogado, o síndico não pode utilizar o fundo de reserva sem aprovação dos moradores, ou utilizar para outros fins como, por exemplo, para pagar funcionários. Sua finalidade é a realização de obras urgentes e necessárias no condomínio, e sua utilização necessita de prévia aprovação da assembleia.

“Contudo, se acontecer do síndico se deparar com valores insuficientes na conta corrente do condomínio para o pagamento de obrigações ordinárias (salários, impostos, terceiros), ele poderá sacar do fundo de reserva, comunicar os conselheiros dessa decisão, repor o valor ao fundo tão logo os valores retornem à conta corrente, e informar esse assunto na próxima AGE para ratificar sua atitude, bem como apresentar sugestões para que tal situação não volte a ocorrer”, aconselha o advogado.
Decisões que necessitam de assembléia conforme o Código Civil

- Alteração de convenção e regimento interno (art. 1.333 e 1.351)
- Aplicação de multa (prevista no §2º do art. 1.336; multa prevista no art. 1.337)
- Declaração de condômino antissocial (art. 1.337, parágrafo único)
- Alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino (§2º do art. 1.339)
- Realização de obras voluptuárias e úteis (art. 1.341)
- Obras não urgentes (§3º do art. 1.341)
- Obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização (art. 1.342)
- A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias (art. 1.343)
- Eleição de síndico e conselheiros (art. 1.347)
- Investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação (§1º do art. 1.348) e transferência total ou parcial de poderes de representação ou funções administrativas do síndico (§2º do art. 1.348)
- Destituição do síndico (art. 1.349)
- Aprovação de orçamento e prestação de contas (art. 1.350)
- Extinção do condomínio (art. 1.357).

Fonte: Advogado Rogério Manoel Pedro