Locação de curta temporada nos condomínios

A popularização de aplicativos como o Airbnb traz novos desafios para os síndicos.

A popularização de aplicativos como o Airbnb traz novos desafios para os síndicos. Os aplicativos que oferecem serviço on-line de locação de imóveis por períodos curtos, a exemplo do Airbnb e HomeAway, viraram uma verdadeira febre.

De um lado, proprietários conseguem uma renda extra de forma rápida e desburocratizada. Do outro, viajantes podem usufruir da comodidade de se hospedar em casas ou apartamentos confortáveis por um preço bem mais em conta daquele cobrado em hotéis e pousadas.

O problema nessa relação, que parece à primeira vista benéfica a todos, é que ela também inclui uma terceira parte, formada pelos moradores vizinhos à unidade locada. No caso de condomínios residenciais, a incompatibilidade entre os interesses desses três grupos pode acabar na Justiça.

E foi exatamente isso que aconteceu em um condomínio de casas de alto padrão localizado em uma das praias da Ilha de Florianópolis. Uma das residências começou a ser alugada sistematicamente por períodos curtos de tempo, via internet, provocando a revolta dos moradores e a aplicação de multas contra o proprietário, por conta de eventos e festas promovidos no espaço. O caso se agravou quando foi flagrada uma mulher nua à beira da piscina da casa, tendo em volta uma equipe de filmagem.

“O imóvel se tornou um local de gravação de vídeos e fotos para sites adultos”, conta o síndico profissional Edson Machado, responsável por este e outros condomínios na Capital.

Para Machado, além do atentado ao pudor, agravado pelo fato de haver várias crianças no condomínio, a locação da forma como estava sendo realizada colocava em risco a própria segurança dos moradores. “Era um vir e ir constante de pessoas”, observa. “O representante do proprietário foi convocado e, na assembleia geral, garantiu que os problemas não se repetiriam, o que acabou não acontecendo”.

Aplicativo Airbnb e HomeAway

Após nova multa, o dono do imóvel ingressou na Justiça contra o condomínio –pedindo para que ele reconhecesse o seu direito à locação – e contra o síndico por danos morais. A ação ainda não foi julgada.

Esse episódio não é um fato isolado. Em todo o país cresce o número de reclamações de síndicos e condôminos sobre barulho e danos à segurança em edifícios onde unidades são locadas para diária ou curtos períodos. A queixa é de que os “visitantes” se utilizam das áreas comuns (piscina, salões de festa, garagens) e não demonstram o respeito devido às regras condominiais.
Mas até que ponto vai o direito de propriedade?

Para o advogado Dennis Martins, professor na área do Direito Imobiliário, se a regra da proibição da locação de curta temporada nascer com o condomínio, não há violação alguma ao direito de propriedade, pois, ao ingressar no empreendimento, o condômino estará automaticamente concordando com as regras nele existentes. “Já para as alterações posteriores à convenção trata-se efetivamente de algo bastante polêmico e ainda não definido pelos Tribunais”, ressalta.

Martins destaca que o imóvel não pode ser utilizado para uso essencialmente comercial.

“O que define a feição comercial não é o tempo, ou seja, o prazo da locação, mas sim a forma como a operação de locação é organizada. Quem possui um apartamento e o aluga durante a temporada por uma ou duas semanas não está fazendo uso comercial. Já aquele que possui várias unidades e, principalmente, agrega o oferecimento de venda de produtos ou serviços extras certamente estará se desviando da utilização de caráter residencial”, explica. “A linha é tênue e a situação deve ser vista caso a caso.”

Já o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e em questões condominiais, ressalta que a locação por meio de um site comercial por si só não infringe a lei de locações. Ele, porém, faz uma ressalva:

“É licito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio”.

Porém, o especialista alerta que a locação de um bem por dia é característica dos meios de hospedagem e não uma finalidade de um edifício restritamente residencial.

“A prática constante, somada à necessidade de utilização da estrutura do prédio e os serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem que é disciplinada em lei específica”, afirma Karpat.

Se fosse dar uma orientação aos síndicos o advogado Dennis Martins os aconselharia a identificar todos os pormenores que envolvem a situação, pois uma locação por temporada pode ou não caracterizar o uso comercial do imóvel, a depender das circunstâncias.

“Já fui consultado sobre casos nos quais não vi ilegalidade e em outros com desrespeito flagrante às normas jurídicas, onde o locador possuidor de cinco ou seis unidades chegou ao ponto de criar até mesmo um site para organizar as locações, oferecendo serviços de lavanderia e transfer, dentre outros”, relata.