Condomínio. Cobrança. Despesas condominiais. Obrigação propter rem.

Decisão. CBH – Companhia Brasileira de Habitação interpõe agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial baseado nas alíneas a) e c) do permissivo constitucional.

Insurge-se, no apelo extremo, contra acórdão assim ementado:

"Despesas condominiais. Cobrança. Compromissário comprador. Ausência de comprovação da transferência da posse. Legitimidade passiva do titular de domínio. Apelação improvida.

1. Em princípio o condômino (proprietário) é o responsável pelas despesas condominiais. Mas como a obrigação é propter rem o compromissário comprador, que recebeu a posse, deve ser acionado, se conhecedor o condomínio da transação quer seja pelo registro do contrato no cartório imobiliário quer seja por cientificação, pro­movida pelo interessado por meio idôneo.
2. Se o condômino proprietário deixar de comprovar a transferência da posse e conseqüentemente, serem os compromissários compradores beneficiários dos serviços condominiais, continua responsável pelo débito na forma do artigo 12, da lei 4.591, de 1964".

Decido. Considerou o acórdão que tem legitimidade para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de cotas condominiais o proprietário do imóvel, com título registrado no cartório de imóveis, no caso a agra­vante. No caso dos autos, consta dos autos que a agravante, titular do domínio, não produziu prova de que tenha cientificado o condomínio da alienação do bem. Nessa hipótese, correto o acórdão recorrido ao reconhecer a legitimidade passiva da agravante. Vejamos:

"Condomínio. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade pas­siva.

- A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), – o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.

 - Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido" (REsp 194.481/SP, Quarta Turma, relator o ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 4/2/99).

"Civil e processual civil. Despesas de condomínio. Obrigação propter rem. Precedentes. Legitimidade passiva. Credor que adjudicou o imóvel. Ação regressiva. Recurso desacolhido.

I - Em se tratando de obrigação propter rem, a ação de cobrança de despesas de condomínio deve ser ajuizada, em princípio, contra o proprietário identificado no registro imobiliário.

ll - Em relação à legitimidade passiva na ação que visa cobrar as despesas de condomínio, a jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o credor optar por aqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, como é o caso do credor que adjudicou o imóvel, ressalvando a ação regressiva, dada a prevalência do in­teresse da coletividade" (REsp 426.861/PR, Quarta Turma, relator o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 12/8/02).

“Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Cobrança de cotas condominiais. Obrigação propter rem.

1. O acórdão recorrido aplicou regularmente a jurisprudência desta Corte, no sentido de que ação de cobrança de cotas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, deve ser proposta contra quem figure como proprietária do imóvel.

2. O atual proprietário, parte legitimada para figurar no pólo passivo, poderá, caso sinta-se lesado, tomar as medidas judiciais cabíveis contra o alienante do bem.

3. Agravo regimental improvido" (AgRgAg 202-740/DF, Terceira Turma, de minha relatoria, DJ de 22/3/99).

Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 31/8/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento 611.582/SP, DJU 14/9/2004, p.226).