A cobrança da taxa condominial deve ser feita por unidade ou pela fração ideal?

Advogado responde a pergunta de síndica e esclarece dúvida

Pergunta: Durante a primeira assembleia de constituição do condomínio, um dos condôminos alegou que a cobrança da taxa condominial deveria ser feita por unidade e não pela fração ideal, já que, segundo ele, na atual circunstância, existiria uma Lei que teria dirimido essa controvérsia de uma vez por todas e, repito, em favor da cobrança igualitária para todos os condôminos. Pergunto: existe, de fato, uma Lei ou entendimento jurisprudencial que suplantou o que foi preconizado no parágrafo I, do Artigo 1.336, do Código Civil?
Síndica Maria Alice, Florianópolis

Resposta: Para começar, importante explanar que fração ideal é a proporção que cada unidade autônoma (cada condômino) possui do terreno onde está construído o Condomínio e das partes comuns (corredores, escadarias, salão de festas, poço de luz, etc.).
O artigo 1.331, §3º do Código Civil Brasileiro complementa, conforme segue:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Pois bem. Em conformidade com o artigo 12, §1º, da Lei 4.591/1964 (“Lei do Condomínio”) e com o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, cada condômino concorrerá nas despesas condominiais, efetuando o pagamento, nos prazos descritos na convenção, a quota parte que lhe couber em rateio, saldo disposição em contrário, adiante:

Artigo 12 – Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º - Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Artigo 1.336 – São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Entende-se, assim, que as despesas devem ser rateadas entre os condôminos na proporção do valor/percentual de seus apartamentos, sendo que fração ideal compreende a unidade privativa somada com a proporcionalidade das áreas comuns do prédio.
Salvo disposição contrária no contrato do condomínio (leia-se convenção do condomínio e vontade da coletividade condominial), cada condômino concorre para as despesas, na proporção da fração ideal de sua propriedade.

Frisa-se que a convenção condominial só pode ser alterada com a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (artigo 1.351 CC).
Assim, na hipótese da convenção condominial regulamentar expressamente ou ser omissa e não disciplinar a matéria, deverá prevalecer a legislação vigente, ou seja, o rateio das despesas condominiais deverá ser proporcional à fração ideal.

Diogo Silva Kamers
OAB/SC 29.215
Geraldo Gregório Jerônimo Advogados Associados Ltda.