Aluguel de imóveis

Veja os cuidados que se deve ter antes de alugar um imóvel

Cada vez mais aumenta a procura por imóveis para alugar. Pesquisa da FipeZap mostra que só nos primeiros meses deste ano, a busca subiu 61% em todo o país. Diante deste quadro, quais os cuidados que proprietários e quem pensa em alugar um imóvel devem tomar antes de assinar o contrato de locação? O Dia fez levantamento com as dicas que locadores e locatários devem seguir.

A pessoa que pretende mudar de endereço enfrenta uma via-crúcis até encontrar uma unidade que se a deque às necessidades. Escolher o bairro, conseguir fiador e verificar a infraestrutura e documentação do apartamento, observar a vizinhança - se é barulhenta -, se o entorno do local é seguro são detalhes que devem ser levados em consideração pelo inquilino. Mas, para que a relação contratual seja tranquila, locatários e locadores precisam conhecer bem seus deveres e direitos.

Os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem em situações inesperadas com o passar do tempo.

DIREITOS E DEVERES

Por exemplo: como o locador deve se precaver para que o inquilino cumpra suas obrigações? De acordo com a advogada especialista em Direito Imobiliário, Luciana Cruz, do escritório Vieira, Cruz Advogados, antes de tudo é preciso descrever as obrigações de cada parte no contrato de locação. Nele o inquilino fica ciente de todos os encargos que recaem sobre o aluguel. Em caso de condomínio, algumas obrigações são previamente acertadas entre locador e locatário.

Já quem pensa em alugar tem que observar vários itens, até porque, conta Luciana, algumas benfeitorias podem não ser ressarcidas. "As pessoas devem fazer uma análise minuciosa das condições do imóvel e fazer um relatório em duas vias, que devem ser entregues na imobiliária", explica. "É esta cópia que vai resguardar o locatário do imóvel na época de entrega das chaves", complementa. Encontrar um imóvel que esteja em boas condições e com preço justo.

Essa foi a dificuldade da turismóloga gaúcha Isadora Lopes, 32 anos, moradora de Copacabana. "Os apartamentos que me apresentavam eram mal cuidados e com preços muito acima da realidade", lembra. Depois de muita procura, uma indicação "caiu do céu". "A irmã de uma amiga tinha um apartamento. Fui ver e gostei", diz. "Acabei alugando diretamente com o proprietário", comemora.

Seguro substitui necessidade fiador e carta de fiança

Alugar um imóvel pode significar uma corrida de obstáculos: encontrar o imóvel com um aluguel que caiba no orçamento, ter uma reserva para caução e encontrar alguém disposto a ser fiador são as barreiras a serem vencidas.

Para encurtar a maratona, o mercado segurador tem produto que facilita a caminhada: o Seguro de Fiança Locatícia. Oferecido por companhias de seguros, é uma das modalidades de Garantias Locatícias previstas na Lei do Inquilinato e abrange a totalidade dos débitos locatícios. Serve para substituir a figura do fiador, a carta de fiança bancária, a caução ou o título de capitalização.

As coberturas contratadas garantem pagamento dos aluguéis, encargos da locação, danos ao imóvel, pintura e multa rescisória. O segurado tem direito a reembolso de custas judiciais e de honorários advocatícios. As imobiliárias ganham com a contratação porque têm agilidade e segurança nas locações, permitindo imediata assinatura dos contratos e entrega das chaves após aprovação cadastral. E foi essa saída que a gaúcha Isadora Lopes encontrou. "Sou de fora do Rio, não tinha como apresentar fiador para alugar imóvel", diz

Observe

PROPRIETÁRIO

Durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização pacífica da unidade. O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e também seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

TAXAS

O dono do imóvel também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes às certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.

RELATÓRIO DE VISTORIA

Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria bem detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. É dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a que despesas se referem. Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

INQUILINO

Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel, fazendo reparos provenientes de mau uso, provocados por ele. O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora. Em caso de venda, o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente.

GASTO DO CONDOMÍNIO

Entram nas despesas do condomínio que o locatário tem que pagar: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio. Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum. Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum. Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas. Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum. Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. Todos esses itens estão inclusos nas obrigações do inquilino, exceto quando é feito acordo prévio com o dono do imóvel ou imobiliária.