Novo CPC

Alteração na Cobrança de Quotas de Condomínio de Acordo com o Novo Código de Processo Civil

antigamente, sob a égide do Código de Processo Civil de 1973, o melhor entendimento era de que a cobrança promovida pelo condomínio em face do condômino deveria ser feita através de processo de conhecimento, não podendo o condomínio executar o condômino de forma direta.

Com a vigência do Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 as contribuições ordinárias e extraordinárias que se encontram previstas na convenção condominial ou aprovadas em assembleia passam a fazer parte do rol de títulos executivos extrajudiciais, agora previstos no artigo 784 do NCPC, especificamente no inciso X.

Agora bastará ao condomínio edilício ingressar com processo de execução contra o condômino devedor instruindo a petição inicial com cópia da convenção condominial ao da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais, ordinárias ou extraordinárias.

Destaca-se que é de suma importância que os condomínios busquem um assessoramento jurídico prévio em relação à correta formalização do rateio da taxa condominial, pois a executividade da quota estará condicionada ao cumprimento dos requisitos da lei. Primeiramente, deverá constar na convenção do condomínio a obrigação dos condôminos de pagar a sua quota de rateio das despesas condominiais e o critério utilizado para tal cálculo e, também, os encargos moratórios impostos ao devedor no caso de inadimplemento. Importante destacar que o art. 1.350[1], do Código Civil, impõe ao condomínio a realização de uma Assembleia Geral Ordinária anual, com o objetivo de, entre outros, “aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos”.

O não cumprimento dos requisitos previstos no art. 784, X, do CPC, poderá dar margem à extinção da execução por falta de liquidez, certeza ou exigibilidade do título, obrigando o condomínio a se utilizar da ação de cobrança para o recebimento de seu crédito.

Se não bastasse, os condomínios devem estar atentos, pois muitos estão apregoando uma agilidade da qual muitas vezes não ocorre. O que quero dizer é que há argumentos contra a possibilidade da inclusão dos condomínios vincendos no processo de execução, o qual repousa no fato de restar prejudicada a liquidez que caracteriza o título executivo, uma vez que nem o condomínio, nem o inadimplente, tampouco o juízo em que tramita o processo saberiam, seguramente, quais os valores das parcelas vincendas, ainda que o artigo 323 do CPC mantenha a inclusão destas no pedido principal, o que se aplica subsidiariamente ao processo de execução (art. 598, CPC/1973 e art. 771, parágrafo único, do novel CPC).

Ocorre que nossa jurisprudência ainda não possui decisões sobre a inclusão das parcelas vincendas na ação executiva, todavia, de qualquer a forma o novo rito determina que o devedor seja convocado para efetuar o pagamento em até 3 (três) dias úteis. Se for realizado ou se forem nomeados bens à penhora no período, a ação se torna mais rápida. Caso não seja feito o pagamento, o devedor estará sujeito a penhora online de suas contas e bens e ao bloqueio de saldo bancário.

As lacunas existentes no novo CPC deverão ser preenchidas no decurso do tempo, por isso deve ser analisado caso a caso, para propositura do melhor procedimento cabível.