Administração condominial

Por que tanto o síndico quanto uma administradora de condomínios devem estar bem preparados?

Por Pedro Carsalade

Por que o candidato a síndico tem que se preparar para exercer essa função? Por que uma administradora precisa estar aparelhada para assessorar o síndico no dia a dia de suas obrigações? Afinal de contas, pagar, receber e orientar funcionários parecem situações corriqueiras, que qualquer um poderia executar sem necessidade de muito conhecimento ou suporte.

Certamente qualquer pessoa com plenos conhecimentos em finanças; Legislação Trabalhista, Tributária, Fiscal, Comercial e Penal; Contabilidade aplicada a Condomínio; Psicologia; e Relacionamento Interpessoal, que se dispusesse de equipamentos, programas, material técnico e informativo sobre as constantes alterações nessas diversas áreas, e que, principalmente, dispusesse de tempo para se dedicar a estas e outras obrigações que o cargo de síndico requer, conseguiria desempenhar seu papel com sucesso.

A tarefa de administrar um condomínio é muito mais complexa do que se imagina, e as responsabilidades por eventuais equívocos em um recolhimento de tributo feito fora de época, ou com valores incorretos, podem significar prejuízos enormes para toda a coletividade. A cada dia que passa, o Poder Público vem criando regras e obrigações novas para os condomínios que, sem dúvida alguma, em muito pouco tempo, levarão os condomínios não mais a serem equiparados a uma empresa para determinados fins, mas serão efetivamente considerados "Empresas", com todos os seus ônus e obrigações, inclusive para os síndicos. Se isso acontecer se preparem para custos e responsabilidades bem mais elevados.

Hoje vivenciamos uma verdadeira "sopa de letrinhas" na administração condominial - PIS - COFINS - CSLL - PCMSO - PPRA - PPP - CAGED - E-SOCIAL - e tantos outros, que se não entendidos corretamente e certamente trarão sérios problemas aos condomínios.

O síndico é a figura central do condomínio. Sobre ele, são depositadas todas as expectativas dos condôminos e moradores. E seu desempenho na função poderá, inclusive, se refletir na valorização do patrimônio de cada um. Por isso, ele estará sempre sendo avaliado e cobrado pelo seu desempenho. Principalmente por eventuais falhas que possam trazer prejuízos imediatos ou futuros, isso sem falar em uma eventual imputação de responsabilidade tendo em vista a gravidade do fato.

A Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) vem há mais de 30 anos, patrocinando eventos direcionados para os síndicos e membros da administração interna dos condomínios, onde são apresentados, debatidos e esclarecidos aspectos fundamentais para uma boa administração. Ao mesmo tempo, desenvolveu um núcleo de formação profissional para treinamento dos funcionários das administradoras a ela filiadas, para que estes estejam aptos para assessorar seus clientes.

Não restam dúvidas de que uma administradora facilita sobremaneira o trabalho do síndico. Ressaltamos, contudo, que é de extrema importância uma avaliação prévia e um constante acompanhamento de sua atividade. O papel das administradoras hoje consiste em prestar uma assessoria cada vez mais técnica aos condomínios. Sua escolha deve obedecer a certos critérios, independentemente de seu tamanho: ser uma empresa competente, atualizada, séria, com tradição no mercado, com uma visão profissional da atividade, com profissionais especializados para todas as áreas que a gestão envolve, e, muito importante, que esteja filiada e atuante junto às entidades representativas de classe.

Por desempenhar um papel de fundamental importância junto aos condomínios, a ABADI procura admitir em seu quadro associativo apenas àquelas empresas que estejam afinadas com esta visão. A ABADI tem contribuído cada vez mais para a regulamentação do mercado, a formação de profissionais e a orientação dos diferentes públicos envolvidos.

Direcionar as empresas e seus clientes para o que há de mais eficiente e moderno em gestão condominial é a forma de contribuirmos com o assessoramento dos condomínios e seus síndicos. Prestigie sempre nossas iniciativas. Elas são idealizadas e concebidas pensando em você!

Muito se fala, hoje em dia, em "Síndico Profissional". Em primeiro lugar deve ficar claro que essa figura não é contemplada pelo Código Civil no capítulo do CONDOMÍNIO EDILÍCIO. O que a lei permite é que o síndico seja condômino, Pessoa Física ou Pessoa Jurídica, estranho ao condomínio, no caso de a Convenção do Condomínio autorizar. Ainda sobre o assunto, e ainda dependendo de autorização da Convenção de Condomínio esse síndico poderá ser remunerado.

Não existe formula mágica para a definição de como a administração interna do condomínio deverá ser formada. Cada caso é um caso. Evidentemente que no formato dos novos lançamentos pelas construtoras, popularmente chamados de "Condomínios Clubes", compostos de diversos blocos, muitas unidades autônomas e com fornecimento de diversos serviços à comunidade, o modelo tradicional de síndico possa deixar a desejar. Nesse caso, talvez um síndico externo, com capacidade administrativa comprovada e com funcionários capacitados, aliados a um Conselho Consultivo e Fiscal atuante pudesse gerenciar melhor o condomínio.

Já em prédios menores, com poucos condôminos um síndico proprietário pudesse zelar de forma mais eficaz aquele prédio. Afinal, o contato pessoal e o relacionamento interpessoal podem ajudar a solução de problemas e trazer maior interação entre os condôminos.

O fundamental é que, seja qual for a forma de administração escolhida pelos proprietários, estes não podem prescindir de uma boa empresa administradora de condomínios como falamos no início do artigo. O sucesso de qualquer síndico está diretamente ligado à escolha de uma assessoria especializada, eficiente, profissional e isenta.

Pedro Carsalade é presidente do Conselho Deliberativo e Conselheiro Nato da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI)