Auditoria

Prestação de contas de condomínios podem conter ativos não registrados e passivos ocultos

Nas últimas semanas, talvez influenciada pela atual situação política brasileira, a imprensa tem mencionado repetidas vezes termos antes pouco conhecidos por quem não se envolvia profissionalmente no trato dos Condomínios edilícios e sua legislação, "impeachment do síndico", "corrupção em Condomínios", "nepotismo" e consequentemente talvez até o mais importante, por tratar-se se um remédio eficaz e eficiente, o termo "Auditoria Preventiva nas contas do Condomínio".

Com o crescimento em tamanho e em montante de recursos financeiros movimentados nos Condomínios, surge a necessidade de maior clareza e controle sobre os resultados obtidos, pois mesmo sem almejar lucros, elas detêm um processo econômico que precisa ser controlado e exposto aos interessados, no caso os condôminos.

No último censo do IBGE - 2010, o número de Condomínios era de aproximadamente 160 mil, acredita-se ser hoje superior a 200 mil, dado o crescimento imobiliário do período. Atualmente valores na ordem de 6 bilhões de reais anuais são movimentados pelos Condomínios em todo o país, sem o devido controle, e informativos substantivos e satisfatórios aos condôminos.

Segundo Mauricio da Costa, Presidente da INDEP AUDITORES, ainda que a gestão condominial não vise lucro, suas operações englobam atividades de naturezas contábeis, fiscais, econômicas, financeiras e trabalhistas, razão pela qual, os Condomínios necessitaram de profissionalização e a Auditoria Preventiva passou a fazer parte deste processo.

Quando se fala em contabilidade para Condomínios e quando se fala em balancetes de prestação de contas, imagina-se que as empresas administradoras especializadas nessa área assim o fazem, entretanto o serviço das administradoras atuais, não considera as normas e princípios contábeis, limitando-se na grande maioria dos casos à elaboração de Fluxos financeiros de Receitas e Despesas, considerando o seu lançamento pela data de seus efetivo pagamento ou recebimento.

Ao apresentar "balancetes", neste caso fluxos de caixas, deixam de serem previstos valores a pagar (passivos) e bens e valores a receber (ativos).

Ressalta-se que ao apresentar o "balancete" desta forma, deixam de ser contemplados dados relevantes da vida condominial, que podem inclusive implicar diretamente no valor de um imóvel adquirido, vez que ATIVOS e principalmente PASSIVOS, são ocultados, nesta forma de demonstração.

Sérgio Paulo, Sócio da Indep Auditores, ressalta que um novo proprietário pode ser surpreendido com uma real desvalorização de seu imóvel, quando da execução de um PASSIVO anteriormente ocultado, pois as obrigações condominiais têm natureza propter rem (*), e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do Condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial.

Podem ser considerados ATIVOS OCULTOS, na prestação de contas condominial, os valores a receber decorrentes de inadimplência, os acordos administrativos mantidos pelos escritórios de cobrança, os processos judiciais de cobrança de inadimplência, além é claro dos bens do Condomínio, integrantes da parte comum, por pertencerem ao Condomínio, ou seja, a todas as unidades.

Os PASSIVOS OCULTOS, geralmente são Ações Judiciais, com possibilidade de perda (sem provisão para pagamento no futuro), ações trabalhistas, provisões de Férias e 13 salários de funcionários, contas a pagar com fornecedores, concessionárias de serviços públicos, etc..

Constata-se, atualmente, a importância da Contabilidade como instrumento para a adequada gestão e controle dos Condomínios atribuindo transparência e confiabilidade nas informações financeiras dessas organizações.

Sergio Paulo, conclui que neste cenário, naturalmente se faz necessário um acompanhamento mais profissionalizado das contas, através da efetiva implantação de Auditoria Preventiva, dando respaldo técnico ao Conselho Fiscal, formado por moradores, diminuindo assim o risco de serem "vitimas" de "síndicos mal-intencionados", como vimos em recentes reportagens.

(*) A obrigação propter rem segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação. A obrigação propter rem é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é da responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.