Apartamento pode ir a leilão por dívida do condomínio

Protelar pagamento aumenta o débito

Há casos de condomínios que, ao serem intimados a pagar indenização ou dívida, passam a criar obstáculos, imaginando que o credor não terá como exigir o pagamento por não ter bens penhoráveis que possam ser levados a leilão.

Essa resistência tem ocorrido, também, em relação àqueles que perdem ação que eliminou o critério da fração ideal na divisão das despesas, tendo o Tribunal de Justiça determinado o rateio igualitário e a devolução dos valores recebidos a mais. Como citado em O TEMPO de 14/12/2023, no artigo “Perícia confirma que rateio pela fração ideal é abusivo – Condomínio condenado a devolver R$ 1,3 milhão para coberturas”, o edifício La Residence terá que devolver ao proprietário da cobertura a diferença da taxa paga a mais por nove anos, mas tem se recusado a cumprir a ordem judicial.

Os apartamentos, mesmo sendo a única moradia, diante da negativa do condomínio a pagar, podem ser penhorados e levados a leilão a pedido do credor. Nem o proprietário que comprou o apartamento recentemente pode se recusar a pagar a dívida sob a alegação de que o processo que resultou na condenação foi iniciado muito antes da sua aquisição, pois a dívida não é pessoal, e sim, “propter rem”, ou seja, ligada ao apartamento.

Esse entendimento está pacificado no Superior Tribunal de Justiça (STJ) em vários acórdãos que eliminam a pretensão dos caloteiros que tentam se esquivar de pagar o que devem. O ministro Luis Felipe Salomão, em voto proferido em julgamento unânime, frisou que “constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual”, tendo explicado que, “uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal”.

Protelar pagamento aumenta a dívida

Há assembleia na qual mau pagadores ou desonestos induzem a desaprovar o pagamento da dívida ou a criação da taxa extra, como se fosse correto não pagar o que é devido.

Várias são as desculpas, entre elas, a falta de recursos, fazendo o assunto ser postergado e agravando a situação. Essa má-fé custa caro, pois os juros de 12%, acrescidos à aplicação do INPC, resulta no crescimento da dívida em torno de 17% ao ano, além da multa de 10% por não cumprir a ordem judicial e dos honorários de sucumbência.

Nos acórdãos, o STJ esclarece que, ao comprar um apartamento, a pessoa adquire direitos e, também, obrigações que decorrem das decisões da assembleia e judiciais, mesmo que não tenha concordado. O que prevalece é o dever de pagar qualquer obrigação do condomínio com base no artigo 12 da Lei 4.591/1964 e no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, pois a dívida pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário, que pode, inclusive, ter seu saldo do banco penhorado no limite da sua fração ideal.

Kênio Pereira

Advogado e diretor regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário