Administrando condomínios

Limites dos poderes do síndico

Olá, sejam todos bem-vindos ao bate papo semanal da nossa coluna Jurídica e o tema da semana é sobre direito imobiliário.

Não é raro, ouvirmos reclamações ou elogios acerca da gestão dos síndicos.

Mas, afinal vocês sabem o que o síndico pode ou não fazer? Quais os limites da sua gestão?

Você consegue identificar o que seria uma ação arbitrária do síndico?

Se o tema chamou sua atenção, te convido a permanecer conosco até o final do texto.

Antes de abordarmos o que o síndico pode ou não fazer, vamos esclarecer o que é o trabalho do síndico.

Qual é o trabalho do síndico?

O exercício de síndico é precedido de uma eleição pelos representantes do condomínio, proprietários de unidades ou seus procuradores. A eleição é periódica com mandado nunca superior a 2 anos, entretanto, a mesma pessoa pode ser reeleita.

O síndico é um representante legal do condomínio junto à sua comunidade, prefeitura e órgãos de fiscalização municipal e estadual.

Importante esclarecer que há regras a seguir, ou seja, o síndico não pode fazer o que quer, da forma que quer, está submisso as leis e normas dispostas no Código Civil brasileiro, na Lei 14.010, leis municipais e estaduais, Convenção do Condomínio e Regimento Interno.

Mas, afinal quais são os deveres do síndico?

De forma geral e objetiva o dever do síndico consiste em:

• Seguir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
• Representar ativa e passivamente o condomínio;
• Manter as contas do condomínio em dia;
• “Combater” a inadimplência;
• Contratar prestadores de serviços;
• Convocar assembleias e reuniões com o conselho;
• Zelar pela segurança e prevenir acidentes.

O que o síndico pode fazer no exercício da função?

O texto não tem a pretensão de listar todas as tarefas dos síndicos, pois sabemos que cada condomínio tem sua particularidade e por isso, vamos listar de forma geral o que um síndico pode fazer.
Primeiramente o síndico não pode buscar vantagens pessoais, mas deve sempre buscar o bem-estar dos condôminos.

Fazer cumprir a convenção e no regulamento interno do condomínio, incluindo as multas aos moradores que estejam infringindo as regras;

Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial – sempre de maneira amigável, sem exceder os limites legais;

Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas;

Prestar contas com os condôminos sobre o número de unidades inadimplentes;

Contratar e demitir funcionários e prestadores de serviços que julgue necessários, além de acompanhar de perto o trabalho dos mesmos – a fiscalização neste caso é essencial para evitar passivos trabalhistas;

Executar obras emergenciais;

Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;

Contratar administradora, conforme o art. 1.348 do Código Civil;

Acompanhar os serviços de manutenção de elevadores;

Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi acordado na previsão orçamentária;

Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviços;

Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;

Auxiliar os moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há conflitos.

O que seriam ações arbitrárias exercidas pelo síndico?

Como já mencionamos o síndico tem um conjunto de regras e leis a observar e não pode agir segundo a sua vontade, sendo que alguns comportamentos ou ações são consideradas faltas graves.

Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;

Deixar de prestar contas anualmente nas assembleias ou quando requisitado;

Contratar obras que impactem no equilíbrio das contas do condomínio ou da previsão orçamentária;

Não se comunicar bem com os moradores;

Reter documentos quando for deixar sua gestão;

Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;

Deixar vencer contratos, como de manutenção dos elevadores, extintores de incêndio e de seguro do condomínio;

Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;

Invadir a intimidade dos moradores;

Ser grosseiro no trato com os funcionários e moradores;

Permitir que os moradores façam reformas sem ter um plano de obras, ART, projeto e demais docs. exigidos em lei;

Deixar de comunicar os moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;

Deixar de pagar compromissos do condomínio ou pagá-los de forma impontual;

Aplicação de multas não previstas no Código Civil e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal;

Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia sem deliberação em assembleia.

Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.

Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer;

Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico;

O síndico tem o dever de manter a ética, respeito, transparência e ética em sua gestão, sob pena de falta grave e a depender do contexto, poderá ser responsabilizado criminalmente ou na esfera cível, ou até mesmo destituído do exercício.

É necessário conhecer o Regimento interno, bem como a Convenção do Condomínio e acompanhar a gestão do síndico, sendo direito dos proprietários, inclusive a prestação de contas.

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Vou ficando por aqui e nos encontramos na próxima semana!

Em caso de dúvidas ou sugestões de tema para um próximo artigo, entre em contato através do e-mail: fonsecafroisadvocacia@gmail.com

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