Verticalização em São Paulo

Moradia em prédio terá recorde em SP com foco na classe média

A cidade de São Paulo observará uma explosão de novos condomínios residenciais verticais em 2024, segundo projeções do mercado. Serão 790 novos empreendimentos em prédios e 28 em construções horizontais (conjuntos de casas) —totalizando 818— recebendo ocupantes neste ano, aponta pesquisa da administradora condominial Lello com 250 incorporadores imobiliários.

É quase o dobro do registrado em 2023, quando 424 empreendimentos iniciaram suas atividades. A perspectiva para 2024 também representa o recorde da série iniciada em 2021, quando 407 condomínios foram implantados. Em 2022, foram 495.

Ao todo, 98% dos novos condomínios da cidade serão residenciais, enquanto 2% serão comerciais.

A disparada nas entregas reflete o represamento de lançamentos, atraso nas construções por falta de mão de obra e redução no ritmo de vendas provocados pela pandemia, segundo a Lello. Em condições normais, o intervalo entre o lançamento e a constituição do condomínio varia entre 20 e 30 meses.

Os dados da pesquisa reforçam a tendência de crescimento da verticalização da capital paulista, onde a proporção de moradores em apartamentos avançou quase 27% entre 2010 e 2022, segundo o Censo 2022 do IBGE.

Entre os fatores que explicam esse movimento estão o programa federal de financiamento imobiliário Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, e alterações na legislação urbana que estimulam o mercado a construir prédios mais altos nas áreas mais abastecidas de transporte público.

O crescimento da oferta habitacional no município está concentrado em empreendimentos de médio ou alto padrão, mostra a pesquisa.

Somente 11,5% dos novos condomínios –94 de 818– estão na categoria que a Lello classifica como econômica, com valor médio de metro quadrado de R$ 6.500. São apartamentos que custaram em média R$ 231 mil e estão majoritariamente concentrados em Guaianases e Itaquera (zona leste), Parque Novo Mundo e Pirituba (zona norte) e Paraisópolis (zona sul).

A participação do segmento econômico no bolo aumenta para 15% se considerado o número de 23,3 mil unidades no universo de 150 mil apartamentos.

“Condomínios residenciais do tipo econômico disponibilizam um número expressivamente maior de unidades habitacionais em relação a outros perfis de empreendimento”, diz Angelica Arbex, diretora de marketing da Lello Condomínios.

“No alto padrão, a média é de 89 apartamentos por condomínio, enquanto nos condomínios econômicos são 280”, afirma Arbex.

O preço médio dos novos imóveis é de R$ 14,5 mil por metro quadrado, mas a maior parte das implantações de condomínios ocorrerá nos bairros mais valorizados, em geral localizados no quadrante sudoeste do município, cujo preço médio do metro quadrado varia de R$ 15,2 mil a R$ 22,6 mil.

Pinheiros, Perdizes, Butantã, Itaim Bibi (na zona oeste), Vila Mariana, Vila Clementino, Itaim Bibi, Ipiranga, Vila Nova Conceição e Brooklin (zona sul) concentram a maior parte dos novos imóveis.

Condomínios de alto padrão responderão por 24,8% das novas entregas, com 203 empreendimentos até o fim do ano. O valor médio do metro quadrado para esse segmento é de R$ 22,5 mil.

Prédios de médio padrão serão 36% ou 295 empreendimentos, ao preço médio de R$ 15,2 mil o metro quadrado.

Os condomínios do tipo “médio-baixo” padrão responderão por 24,2% das novas entregas, com 198 novas edificações, valor de R$ 9.050 o metro quadrado.

Projeções voltadas para a venda de novos apartamentos –que é diferente da implantação de unidades já vendidas– são mais modestas. O Secovi-SP (sindicato das construtoras e incorporadoras) prevê crescimento de até 10% nos segmentos atendidos pelo Minha Casa Minha Vida e de 5% em outros mercados.

O programa habitacional petista tem papel decisivo no crescimento do mercado imobiliário, segundo Ely Wertheim, presidente-exectutivo do Secovi-SP. A perspectiva da queda dos juros também é citada como justificativa para o crescimento das vendas em 2024 em relatório divulgado pelo sindicado.

Das 76 mil unidades comercializadas em 2023, 47% foram imóveis enquadrados nos parâmetros do programa habitacional Minha Casa Minha Vida. Nos mais de 73 mil lançamentos, essa participação foi de 50%, segundo o sindicato.

Apesar do sucesso ao criar um mercado voltado a segmentos que não tinham acesso a crédito, o programa não consegue atender uma parcela da população, afirma Isadora Guerreiro, coordenadora do LabCidade da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. Segundo ela, ficam de fora pessoas que não têm acesso ao financiamento imobiliário, seja por inconsistência na comprovação ou pela falta de renda.

Para quem mora em bairros que passam pela verticalização, a troca de casas por prédios oferecidos pelo mercado também torna esses locais mais inacessíveis ao mais pobres, inclusive aqueles que já moravam nesses locais, afirma o arquiteto especialista em legislação urbana Francisco Luiz Scagliusi.

Ele mora na Vila Madalena, bairro próximo de diversos eixos abastecidos com transporte público de massa que desde 2014 recebem incentivos da prefeitura para que o mercado construa prédios mais altos.

Plano Diretor e Lei de Zoneamento da capital paulista permitem prédios com áreas construídas maiores nessas áreas, desde que esses prédios tenham apartamentos voltados à habitação social.