Inadimplência em condomínio

A importância da cobrança extrajudicial das taxas de condomínio

Como se sabe a espinha dorsal das finanças de qualquer condomínio é a taxa de condomínio. Valor pago por todo proprietário de unidade residencial dentro de um condomínio para custear a manutenção e melhorias das áreas comuns e outras despesas administrativas com prestadores de serviço essenciais.

A taxa de condomínio é prevista em lei e deve ser paga todos os meses pelos condôminos proprietários, sendo definida em assembleia ao se analisar os custos fixos, as taxas extras, a inadimplência, etc.

As taxas condominiais podem ser calculadas por fração ideal, levando-se em conta o tamanho da unidade residencial; por unidade, igual para todos, não importando o tamanho da unidade; e de forma híbrida, realizando o rateio por fração ideal e também por unidade.

Os condomínios são tidos como pessoas jurídicas de caráter diferenciado, pode-se dizer que são entes jurídicos despersonalizados, possuindo condição sui generis (diferenciada) junto às demais pessoas jurídicas. Isto porque o condomínio não possui fim lucrativo, não é uma empresa que tem por finalidade o lucro, sua arrecadação mensal é voltada precipuamente para a manutenção e melhoria das áreas comuns existentes ou para a criação de novas áreas comuns e melhorias, tudo com o objetivo de proporcionar o bem social da comunidade condominial.

A inadimplência é uma questão problemática para os condomínios, já que a arrecadação é o oxigênio do qual o organismo condominial vive. O síndico tem o dever legal de cobrar as taxas condominiais dos inadimplentes sendo, inclusive, proibido de dar descontos sobre os juros, as multas e demais encargos gerados pelo atraso no pagamento.

Os condôminos adimplentes, que pagam suas taxas de condomínio de forma pontual são os grandes prejudicados pela inadimplência, isto porque acabam pagando a mais para cobrir o valor não pago pelos condôminos devedores. Como a maioria dos gastos condominiais são fixos e essenciais, estes não podem deixar de ser pagos em sua integralidade.

A boa notícia é que em torno de 85% das vezes, uma cobrança extrajudicial bem feita resolve ou diminui significativamente a inadimplência condominial sem a necessidade de um processo judicial, caminho mais longo e oneroso, tanto para o condomínio como para o próprio devedor.

Embora não seja possível conceder descontos sobre o valor original com multa, juros e correção monetária (previsão legal e convencional), atrelando-se a isso a tarifa de cobrança, é possível através de uma negociação extrajudicial bem conduzida e legalmente embasada, o parcelamento da dívida de acordo com a particularidade de cada condômino devedor.