Saiba por que é importante atualizar a convenção

Todo gestor condominial sabe da importância da convenção e do regulamento interno. Eles constituem o regramento da vida em condomínio, assim como a Constituição Federal rege o país. Quando atualizados e bem redigidos contribuem para a boa administração.

Convenção

É o documento “máximo” que disciplina a administração e os direitos e deveres dos condôminos, tornando-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, desde que tenha a assinatura de dois terços dos titulares das frações ideais do condomínio. Para ter validade perante terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Imóveis.

A convenção deve ser elaborada atendendo às especificidades do local à qual se refere e ainda atender aos tópicos obrigatórios do Art. 1.334 do Código Civil, bem como não contrariar leis do município, do estado e da federação. O síndico que utiliza a convenção como referência para suas ações diminui conflitos, irregularidades e arbitrariedades, sobretudo no que se refere à execução de obras, as quais exigem, via de regra, quórum especial para a aprovação de contas e do orçamento anual.

Regulamento Interno

Regula o dia a dia do condomínio e os que nele vivem: condôminos, locatários, ocupantes das unidades, prestadores de serviços, visitantes e funcionários. É o instrumento que pretende promover uma convivência harmônica entre as pessoas, determinando horários e modos de uso de áreas comuns, dentre outros aspectos.

Atualizar é preciso

Com a velocidade com que a sociedade se move, muitas vezes a convenção e regulamento interno não acompanham determinadas novidades e muitos gestores se vêm com dificuldades para administrar. Falhas, omissões e desatualizações colocam empecilhos para o bom funcionamento da vida em condomínio, como por exemplo:

• convenções que proíbem a permanência de Pets nas unidades, quando as recentes decisões do judiciário preveem a manutenção dos bichinhos, sendo apenas necessário criar regras claras;
• a convenção não possuir a possibilidade da aplicação de multa até cinco vezes o valor do condomínio, sem a necessidade da realização de assembleia com quórum de 2/3 no mínimo dos condôminos restantes, quando o condômino realiza obras que comprometem a segurança da edificação, altera a forma e a cor da fachada, altera a destinação da unidade, ou mesmo compromete a salubridade e segurança dos possuidores;
• proibição de o síndico utilizar procurações para se eleger, aprovar suas contas e orçamento, bem como os conselheiros, além de estabelecer o número de procurações que podem ser utilizadas por cada condômino;
• limite para arrecadação do Fundo de Reservas;
• locação por temporada, com o estabelecimento de regras devido às recentes decisões de muitos juízes pela não proibição;
• reformas nas partes internas das unidades, com a exigência da entrega do plano de obras de acordo com a NBR 16.280/2014;
• critério que estabelece regras para a aplicação de advertências verbais, escritas e multas;
• determinação de quóruns qualificados necessários para a realização de obras.

Para reduzir os questionamentos dos moradores sobre a aplicação das normas internas, torna-se essencial alterar a convenção e regulamento interno.

Um aspecto importante é que a redação das alterações seja feita por advogado especializado na área condominial, para que não haja conflito com outras leis, interpretação dúbia, e termine por ser improdutiva. E, por último, mas não menos importante, são necessários dois terços dos votos dos condôminos, ou seja, da totalidade da massa condominial e não apenas os presentes para que se possa alterar a convenção.

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Fonte: Profa. Rosely Schwartz – ministra cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional com transmissão ao vivo pela FECAP e 100% online pelo OCONDOMÍNIO. Autora do livro Revolucionando o Condomínio (16 ed – Editora Benvirá) especialista em administração condominial, administradora, contabilista, palestrante e consultora. Além de membro do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios) do CRA-SP.