República de estudantes nos condomínios

O que é permitido?

“O que deve ser limitador ao uso da propriedade é a perturbação ao sossego, saúde, segurança, bons costumes ou desvio de destinação”, aponta Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Karpat Advogados

Se por um lado o condômino pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste, por força do Art. 1.335 do CC, e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes dos que compartilham a copropriedade.

É licito ao condômino emprestar a sua unidade, locá-la por temporada, por períodos mais longos, ou ocupá-la com o número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso. Não cabendo ao condomínio regular tal prática – salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio ou desviando a finalidade deste.

A terminologia república destina-se a local de trânsito de estudantes, o que por si só não contraria a finalidade de um edifício. O que será impeditivo será a forma de utilização.

Por exemplo: Em um prédio de 2 dormitórios, onde 2 estudantes dividem o apartamento, ficando cada um com um quarto mediante a um contrato de locação, não há qualquer impeditivo legal ou perturbação aos que ali coabitam em função de serem dois estudantes que locarão para essa finalidade. Assim, não existe qualquer forma de impedir isso (salvo se os estudantes estiverem perturbando o sossego, saúde ou segurança dos demais).

Vejamos agora, se a mesma unidade fosse locada por uma família de 6 pessoas, constituída por pai, mãe e filhos, sendo 3 deles, estudantes universitários. Não faria sentido impedir a locação em nenhum dos dois exemplos.

Assim, impedir que pessoas loquem uma unidade, estereotipando um gênero, pode ser inclusive considerado constrangimento e até mesmo discriminação.

O que deve ser limitador ao uso da propriedade, como já mencionado, é a perturbação ao sossego, saúde, segurança, bons costumes ou desvio de destinação.

Agora uma residência com 2 dormitórios que abrigue 10 estudantes, e que cada vez abriga mais pessoas, com circulação de convidados de forma indiscriminada, deve ser coibida, já que essa prática desvia a finalidade da edificação. Mas não por serem estudantes, mas pelo formato "república" propriamente dito, que está desviando a finalidade residência do condomínio e perturbando o sossego dos que ali coabitam.

Alguns condomínios a fim de limitar o número de pessoas nas unidades impõe a cobrança de taxa adicional pelo condomínio, o que é ilegal, conforme entendimento do Tribunal pátrio:

Em Decisão na Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná no voto do Desembargador Guilherme Freire de Barros Teixeira que aduziu "MEDIDA DE PREVENÇÃO PARA LOCAÇÕES DE TEMPORADA". AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA. EXPRESSA PREVISÃO NA LEI DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL. NÃO ESPECIFICAÇÃO DE CONDUTAS INDEVIDAS PELOS LOCATÁRIOS. (TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1319302-5 - Matinhos - Rel.: Guilherme Freire de Barros Teixeira - Unânime - - J. 12.03.2015)

Assim, os gestores condominiais precisam analisar cada caso com o cuidado necessário para que não impeçam que estudantes loquem uma unidade com o fim de residirem lá enquanto estiverem estudando, sem que isso represente qualquer perturbação aos que ali coabitam. E que coíbam apenas o uso inadvertido da unidade, que é caracterizado por excesso de pessoas em uma mesma unidade, alteração de pessoas sem previa comunicação, perturbação ao sossego, entre outros.

*Este artigo foi escrito por Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.