A tão polêmica alteração da fachada

Um dos problemas que mais tira o sono dos síndicos diz respeito à alteração de fachadas, por afetarem a harmonia arquitetônica da edificação original

Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética. Em suma, são todas as faces de uma edificação, sejam elas externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e as secundárias, que são as internas (Ex.: corredores e portas dos apartamentos).

A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

Portanto, ao contrário do que muitos pensam, fachada não é apenas e tão somente a face frontal do edifício.

Um dos problemas que mais tira o sono dos proprietários de imóveis em condomínios e principalmente dos síndicos diz respeito à alteração de fachadas, por afetarem a harmonia arquitetônica da edificação original.

Nossa legislação trata do assunto com perfeição cirúrgica, já que o Código Civil dispõe claramente que:

"Artigo 1336: São deveres do condômino: (...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O que se visa, com tal vedação legal, é a desvalorização do empreendimento como um todos e dos imóveis individualmente, impedindo que o complexo se apresente como algo desorganizado, desforme, sem um compromisso figurativo que represente uma obra de engenharia e arquitetura inspiradora.

Nesse liame, abordamos abaixo alguns proibitivos mais comuns:

1) SACADAS

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada:

• Portas;
• Cor das paredes internas e externas;
• Forro ou teto;
• Grade ou parapeito;*
• Fechamento com vidros ou grades (envidraçamento)***;
• Telas de proteção;**
• Películas de proteção nos vidros (insulfilm)***;
• Toldos***;
• Ar-condicionado ou split;
• Antenas mini parabólicas de qualquer tipo.

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.

(**) por se tratar de item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em assembleia, mas a cor da tela, sim.

(***) estes itens podem ser instalados apenas mediante prévia deliberação em assembleia, onde serão fixados os termos das respectivas padronizações.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos:

• Colocar ou instalar varais;
• Guardar bicicletas;
• Pendurar roupas e objetos para o lado de fora ou no guarda-corpo;
• Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito.

2) FACHADAS

• É terminantemente proibido:
• Instalar antenas;
• Trocar janelas ou vitrôs;*
• Fechar a área de serviço;**
• Alterar a cor ou textura das paredes de fora do apartamento;

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada.

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção.

(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) ÁREAS COMUNS

É terminantemente proibido:

• Trocar a porta de entrada do apartamento;*
• Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento;**
• Trocar a porta do depósito;
• Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito;
• Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos;*
• Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio;

Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos. Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros).

Vale lembrar que com o tempo a fachada de um prédio vai precisar de manutenção, que pode ser preventiva ou corretiva.

Os desgastes naturais, como rachaduras, sujeiras e infiltrações exigem reformas, que se traduzem em mudanças visando o estrutural do condomínio, a saber:

• Isolamento acústico;
• Manutenção do sistema hidráulico;
• Conserto de rachaduras;
• Pintura;
• Limpeza de pastilhas.

NOTA: A norma NBR 13755 de 11/2017 estabelece as condições exigíveis para projeto, execução, inspeção e aceitação de revestimentos de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas ou pastilhas assentadas com argamassa colante.

Recomenda-se que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios sejam sempre averbadas na Convenção, para que o condomínio esteja prevenido para eventuais ações judiciais por parte de algum condômino que se sinta prejudicado.

Todavia, a bem da realidade é que, para evitar perda de tempo e principalmente elevado custo para o condomínio, considerando que são necessárias frequentes alterações na Convenção, a grande maioria dos gestores opta por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais simples através de meras deliberações assembleares.

De qualquer forma, sugere-se que as decisões sobre as alterações em fachadas e áreas comuns sejam feitas sempre de forma oficiais (assembleias) com os condôminos, para que os mesmos se sintam valorizados e respeitados em suas vontades e direitos, assim como possa ser deles exigido o cumprimento.

Nesse diapasão, na hipótese de determinado condômino proceder alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico deverá agir imediatamente, acionando seu Departamento Jurídico, para que envie ao infrator uma notificação extrajudicial, exigindo que o mesmo restabeleça os padrões de normalidade do condomínio, em determinado prazo.

Se o infrator fizer ouvidos moucos à notificação e não atender ao que nela determina, o mesmo deverá ser multado, em conformidade com as disposições do Código Civil (artigos 1336 e 1337).

Se ainda assim o condômino mostrar-se renitente, tendo pago ou não a multa (isso não é importante!), mas não revertido a infração ao padrão de normalidade, render-se-á ensejo à judicialização. Porém, em tal hipótese, tal deliberação deverá ser objeto de prévia pauta em assembleia, com aprovação da maioria simples dos presentes.

Trocando em miúdos, para que a gestão do síndico não sofra surpresas, sugerimos ao mesmo que:

Seja rigoroso e não abra exceções;
Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para reversão ao padrão original e alertando-o da possibilidade de multa;
Mantenha a convenção condominial sempre atualizada com relação às obras (e em conformidade com o Novo Código Civil), assim dificilmente ela poderá ser contestada;
Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a convenção e o regulamento interno, como forma de impedir a famosa alegação de ignorância às regras.
Quanto ao quórum, tornou-se verdadeiro mito a afirmação: "para se alterar a fachada do prédio é necessária a aprovação de todos os condôminos". Ledo engano!!!!

O Código Civil, ao tratar dos quóruns legais, exigiu unanimidade tão somente para "(.) a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária".

Não há referência alguma à alteração da fachada! Assim, considerando que a unanimidade não se presume, devendo ser textualmente tratada pela lei ou pela Convenção, podemos afirmar que as obras realizadas na fachada, ainda que com modificação de suas características, devem respeitar os quóruns trazidos pelo artigo 1.341 do Código Civil.

Nesse sentido, sendo a obra voluptuária, voltada ao mero embelezamento da edificação, será necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos.

Se a obra se caracterizar como útil, o quórum será de maioria absoluta dos condôminos.

Já as obras necessárias, porém não urgentes, e que importarem em despesas excessivas, serão aprovadas pela maioria simples dos presentes à assembleia especialmente convocada para esse fim.

E para que essa mudança ocorra é preciso levar em consideração todo o conjunto arquitetônico, em concordância coletiva entre os condôminos e sem causar danos à harmonia visual da construção.

Concluímos, portanto, que se a modificação da fachada emanar da vontade coletiva e não de um condômino isolado, não haverá necessidade de aprovação unânime, bastando realizar uma assembleia e observar-se o quórum legal conforme a especificidade da obra.

Richard Franklin Mello d’Avila
Graduado em 1988 pela PUC-Campinas. Sócio da MORELLI & D’AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS desde 1989. Pós-Graduado em Advocacia Consultiva. Relator da Comissão de Ética da OAB/Subseção-Campinas por 4 anos