Fechamento da sacada: cuidados que o gestor deve ter

Tem sido cada vez mais recorrente o síndico receber pedidos de moradores, sejam proprietários ou possuidores, para autorização do fechamento da sacada do apartamento. Não há dúvidas acerca das vantagens desse tipo de projeto: segurança, conforto, manutenção da limpeza, melhor aproveitamento do espaço, valorização do patrimônio, entre outras.

No entanto, o gestor deve ter muita atenção a esse tipo de solicitação, já que tal projeto, se não realizado com todo o rigor no que se refere às normas e leis, pode ter consequências graves, com prejuízo à estrutura do edifício e acidentes decorrentes da queda de parte dos vidros ou o próprio desmoronamento da sacada pelo excesso de peso. Embora várias decisões judiciais apontem o fechamento com vidro, sem a utilização de caixilhos e cortinas ou persianas, como não sendo alteração de fachada, há necessidade de aprovação em assembleia com quórum qualificado de pelo menos 50% + 1, em função da importância das ações que o síndico terá que adotar após essa deliberação.

É importante que o gestor se certifique, junto à prefeitura do seu município, sobre a questão do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação, que são regidos por leis municipais de uso e ocupação do solo, pelo plano diretor e código de obras (ou de edificações) que estabelecem os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade. Caso esses limites sejam ultrapassados, além do processo de regularização do imóvel na prefeitura, pode haver aumento na cobrança do IPTU.

Em caso de aprovação, é essencial a contratação de um engenheiro especializado em cálculo estrutural para elaborar um laudo constatando a capacidade de a edificação suportar a carga extra de materiais a serem utilizados no projeto de fechamento da sacada, e deverá recolher uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Serão somente vidros? E que tipo de vidro é o mais recomendado? Haverá caixilhos, cortinas, mudança de piso? Caso a resposta a essa última pergunta seja positiva, os cuidados e quórum serão outros, pois será caracterizado como alteração de fachada, sendo necessária a aprovação de pelo menos 2/3 da totalidade da massa condominial, além da verificação das questões relativas à prefeitura. Lembrando que serão necessários 100% de aprovação se apenas um condômino quiser fazer o fechamento da sua sacada com essas condições. Caso o condomínio não tenha os projetos com os cálculos estruturais das sacadas, o engenheiro, para se certificar que a estrutura suportará a carga extra, terá que realizar uma análise mais profunda, recorrendo muitas vezes a estudos realizados em laboratórios. Em alguns casos, utiliza-se a técnica chamada de prospecção destrutiva, em que irá avaliar o concreto, qual o tipo de aço foi utilizado, posicionamento e qual a quantidade de aço utilizado. Esses cuidados são necessários devido à responsabilidade ser muito grande.

É fundamental a análise rigorosa de todos esses aspectos. Afinal, é responsabilidade do síndico cuidar da manutenção da “saúde” do prédio, bem como não colocar em risco a integridade física dos moradores e usuários do condomínio.

Uma sugestão para o síndico é criar uma comissão específica para o projeto, envolvendo os moradores mais interessados. Eles poderão ser os encarregados de realizar uma pesquisa prévia com os moradores para checar o real interesse, de fazer um levantamento das questões legais junto à prefeitura e auxiliar na contratação do engenheiro especializado em cálculo estrutural.

Fonte: Profa. Rosely Schwartz