A exigência do quórum qualificado nas assembleias e a inadimplência

A questão do impedimento do voto dos inadimplentes é um tema polêmico. Mesmo nas assembleias ordinárias para aprovação das contas, previsão orçamentária e eleição de síndico, há entendimento de advogados da área condominial que consideram que, se houve acordo para o pagamento das quotas e o condômino está cumprindo com o acordo, ele poderá participar das assembleias, até mesmo com o voto. No entanto, há uma outra percepção que entente que, mesmo realizado o acordo, o condômino continua inadimplente e não pode participar das assembleias. Para que não pese sobre as costas do síndico a opção desse entendimento, a recomendação é que uma assembleia, especialmente convocada, delibere se o condômino que realizou o acordo poderá participar ou não das assembleias e mesmo votar.

A controvérsia cresce ainda mais quando, devido ao grande número de inadimplentes em alguns condomínios, o síndico convoca uma assembleia para aprovar algumas benfeitorias importantes para o condomínio, aguardadas e demandadas pelos condôminos adimplentes, como a construção de uma piscina, no lugar de um jardim, sem que haja risco de sobrepeso, dado que não seria sobre a laje, mas a assembleia não consegue obter o quórum necessário exigido de adimplentes. Isso ocorre em função de o Código Civil, art. 1.342 determinar que: “a realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos”, que segundo os juristas refere-se à totalidade da massa condominial e não apenas aos presentes em assembleia. Não deve ser esquecido que o art. 1335, III, do Código Civil, determina que: são direitos do condômino “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”

Para evitar que as deliberações que exigem quóruns qualificados para a realização de benfeitorias, como o exemplo mencionado, sejam prejudicadas em função do número elevado de inadimplentes, a alternativa que alguns juízes têm adotado em suas decisões é excluir os votos dos inadimplentes e com esse número considerar o quórum qualificado exigido na assembleia, por exemplo 2/3 dos condôminos, 3/4 ou 50% +1. É importante ressaltar que essa opção realizada pela assembleia de excluir o inadimplente poderá ser questionada pelos inadimplentes na justiça, tendo como argumento principal, utilizado pelos advogados de defesa, o direito de propriedade mencionado no art. 5º, XXII da Constituição Federal. Segue abaixo um exemplo de decisão que excluiu o inadimplente:

DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ANULATÓRIA. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Estatuto originário do condomínio réu prevê que o direito de voto (tanto para a Assembleia Geral Ordinária como para a Extraordinária) está condicionado à pontualidade do pagamento da contribuição condominial; razão pela qual, o quórum para deliberação deverá ser calculado sobre o número de condôminos aptos a votarem, excluídos os inadimplentes. [...] (TJ-DF - APC: 20080210060877, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 28/01/2015, 3ª Turma Cível, Publicado no DJE: 09/02/2015 - grifou-se).

Na opção mencionada acima deve-se ter maior atenção quando a intenção for alterar a convenção do condomínio, que também exige o quórum de 2/3 de aprovação dos condôminos. A exclusão dos inadimplentes deve ser observada com mais cuidado, pois além de poder ter o questionamento sobre o direito de propriedade, o Cartório de Registro de Imóveis poderá exigir a comprovação realmente de assinatura e votos dos 2/3 que representem a totalidade da massa condominial, não levando em consideração se são adimplentes ou não. Para o Cartório, o mais importante é que o proprietário que assinou o comento aprovando a alteração da convenção esteja registrado no Cartório. Desta forma, os proprietários que tenham seus contratos não registrados, ou seja, aqueles considerados como sendo de “gaveta” não poderão participar da votação e terem seus votos reconhecidos. Portanto, antes que o síndico inicie o projeto de alteração da convenção é fundamental que pesquise no Cartório de Registro de Imóveis se é possível obter os 2/3 de proprietários necessários para alterar a convenção efetivamente registrados.

Segundo o Dr. Arnon Velmovitsky, “O legislador estabeleceu exceção quanto à participação em assembleia geral de unidade inadimplente, no artigo 1.351, do Código Civil, autorizando a participação do condômino inadimplente – na hipótese de deliberação a respeito de mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária. Completa ainda que, embora a unidade esteja inadimplente quanto ao pagamento de cotas de condomínio, o seu titular tem o direito de deliberar em assuntos de relevância inquestionável, que alterem a própria essência do condomínio.”