Taxas diferentes

Responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e de manutenção

por Rodrigo Alves Andrade
Advogado

É uma questão inquietante definir quem responde por obrigações condominiais e taxas de manutenção, na hipótese de alienação de unidades em condomínios e loteamentos.

A prática relativamente comum de adquirir um imóvel, e não registrar o contrato de promessa de compra e venda, e muito menos transferir a propriedade do imóvel no registro imobiliário, traz uma série de discussões a respeito de quem responde pelos débitos, e em que medida tal responsabilidade exsurge. Bem examinado o assunto, o Superior Tribunal de Justiça tem precedentes que orientam e definem o entendimento sobre a matéria, inclusive em sede recurso repetitivo.

Com propriedade, o Superior Tribunal de Justiça extraiu da natureza propter rem da obrigação condominial consequências relevantes para definição da responsabilidade pelo débito condominial (obrigações propter rem são obrigações vinculadas e que acompanham o bem sobre a qual recaem).

Assim, a responsabilidade pelas obrigações condominiais se vincula à relação material com o imóvel, sendo irrelevante quem figura como proprietário no registro imobiliário. É que tal responsabilidade poderá recair tanto sobre o proprietário do imóvel, ou sobre quem detém alguns dos aspectos da propriedade, tais como posse, gozo e fruição do bem, a depender da relação com o bem.

É importante salientar que a definição do pólo passivo não ficará à livre escolha do condomínio, sendo imprescindível aferir a relação material com o imóvel. Quando houver relação jurídica do adquirente com o imóvel, e ciência do condomínio a respeito da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente-vendedor e deverá o adquirente responder pelo débito condominial, pouco importando que o imóvel ainda esteja registrado em nome do alienante.

A tese firmada pelo STJ foi a seguinte: “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação” (tema de recurso repetitivo de n° 886, do STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão). A essência do entendimento é, pois, que o débito condominial acompanha o bem sobre o qual recai.

A situação é diversa no tocante às taxas de manutenção em loteamento. Nesse caso, a obrigação é pessoal e não propter rem (não acompanha a coisa). Bem por isso que o STJ entendeu que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento, prevista em contrato-padrão registrado, pode ser imposta ao comprador somente a partir da aquisição do imóvel não lhe cabendo arcar com débitos do proprietário anterior (STJ, 3ª Turma, REsp 1.941.005/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas, j. 22.06.2012). É também por essa razão que a jurisprudência tem exigido o registro imobiliário do ato constitutivo do Loteamento, com previsão da taxa de manutenção, para que possa ser exigível para não associados, e, ainda assim, a cobrança ao adquirente deve se dar a partir da data de aquisição, não respondendo pelos débitos do antigo proprietário.

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