Regras nos condomínios residenciais durante a pandemia

Saiba quais são as normas de convivência e o que é permitido ou proibido durante o período de pandemia.

Durante o período de pandemia aumentaram consideravelmente as reclamações em condomínios em relação ao barulho excessivo provocado, principalmente, por crianças e adolescentes ao utilizarem as áreas comuns e de lazer.

Nesta fase de pandemia ocasionada pelo Covid-19, o cenário é alarmante: questões impeditivas de circulação de pessoas e aglomerações fizeram com que muitas famílias ficassem por mais tempo dentro das residências, seja para trabalho em caráter home office ou ainda para estudos de maneira remota e, por consequência, os barulhos internos nas unidades aumentam e as áreas comuns dos condomínios começam a ser mais frequentadas. Período em que as queixas só crescem, e administrar um condomínio tem sido um desafio ainda maior aos síndicos e administradoras:

No período de pandemia os barulhos nos apartamento e nas áreas de lazer aumentaram, ainda mais porque pouquíssimas famílias viajam ou fazem passeios como anteriormente. Quando percebo que é algo fora do comum, ou quando os próprios moradores ligam reclamando na portaria, tomamos atitudes de ir conversar amigavelmente e, a maioria dos moradores, logo acata e cessa o barulho. Quando isso não ocorre, primeiramente enviamos uma advertência de forma administrativa”, relata o síndico profissional Antônio Carlos, de 53 anos.

Já a síndica Patrícia Batista, de 45 anos, que administra um condomínio de 216 unidades, conta que assim que houve uma maior liberação do governo municipal para circulação das pessoas, ocorreu de um grupo de jovens se reunirem para conversar na frente da churrasqueira, onde também há janelas de quartos dos apartamentos:

“Na ocasião, uma médica que é moradora, incomodada com o barulho, acionou a portaria e informou que teria que trabalhar no dia seguinte às 5h30 da manhã, pedindo, educadamente, a possibilidade do grupo conversar com um tom de voz reduzido. Os jovens aceitaram o pedido e o problema foi resolvido amigavelmente para ambos os lados. Já em relação ao barulho nos apartamentos, nos baseamos no Regimento Interno do próprio condomínio que traz o artigo sobre o barulho excessivo após às 22h e antes das 6h. O mesmo artigo também é utilizado para enfrentar outros tipos de problemas sobre barulhos, por exemplo, durante o dia, explicando para o morador que a perturbação excessiva é impeditiva durante 24 horas, fato que é rapidamente compreendido.”

A advogada especialista em Gestão e Direito Condominial e membro da Comissão de Direito Condominial da OAB – Campinas/SP, Alessandra Bravo, orienta que o bom senso deve prevalecer, principalmente neste período de pandemia, tendo em vista que a maioria das pessoas está trabalhando em home office, estudando, e que qualquer barulho demasiado incomoda e provoca empecilhos e reclamações:

“Estabelecimento de horários e regras básicas auxiliam durante esse período. Cada município estabelece seus horários e a Lei do Silêncio, devendo sempre levar em consideração que qualquer importuno que gere incômodo e mal-estar, é contravenção penal, passível que a vítima faça um Boletim de Ocorrência contra o vizinho e/ou condomínio. É importante lembrar que não há lei específica que trate sobre os limites de barulhos em condomínios. Todavia, quanto ao síndico, os condomínios se baseiam no artigo 42 da Lei Federal das Contravenções Penais (Lei nº 3.688, de 3 de outubro de 1941) para garantir uma boa convivência entre todos os moradores. A punição para àqueles que desrespeitam os limites de barulho pode ser desde advertência até multa, o valor deve estar estipulado na legislação condominial. Para evitar maiores transtornos, é dever do síndico estar sempre atento às reclamações e agir da forma correta. Primeiramente, notifique o condômino que está causando transtorno. Segundo, se ainda assim o problema persistir, então, a multa deve ser aplicada conforme Convenção e/ou Regulamento Interno de cada Condomínio.”

Uso de áreas comuns e de lazer durante a pandemia

Decretos são cotidianamente promulgados pelo Governo do Estado de São Paulo em virtude da pandemia causada pelo novo Coronavírus, inclusive, os que dizem respeito às medidas específicas para os condomínios. A advogada Alessandra Bravo ainda explica que cada Estado tem seu Plano Diretor para abertura e fechamento de áreas comuns, sendo que cada município pode estabelecer abertura, fechamento total ou parcial de áreas, e a capacidade de pessoas:

“A Convenção e o Regulamento Interno de cada condomínio podem auxiliar na elaboração de comunicados, bem como enquetes ou assembleias virtuais, ajudando no interesse coletivo do condomínio. Claro, sempre levando em consideração por analogia os Decretos e Leis promulgadas, caso não sejam específicas para condomínios. Conforme o Decreto nº 21.594 promulgado pelo Município de Campinas/SP em 29/07/2021, deve-se evitar aglomeração de pessoas nas áreas comuns e respeitar as medidas sanitárias. Quadras de esportes, piscinas, academias e salões de festas devem ter controle de acesso, com até 80% da capacidade, e respeitadas as medidas sanitárias. Especialmente no salão de festas, os presentes devem permanecer sentados, com 1,5 metros de distanciamento. O horário de funcionamento permitido dessas áreas deve ser o previsto na Convenção e/ou Regulamento Interno de cada condomínio, lembrando que o toque de recolher no município de Campinas é das 24h até às 6h. O desrespeito pelas medidas mencionadas, cabe denúncia e multa pela Vigilância Sanitária, bem como aplicação de advertência e/ou multa pelo condomínio.”

O último Decreto é válido até o dia 16 de agosto. Sendo assim, os cuidados e vigilância dos síndicos e administradoras precisam ser constantes:

“Nos nossos condomínios, buscamos ter as áreas de recreação infantil perfeitamente em ordem e seguras. Em tempos de pandemia, mantemos álcool em gel e toalha de papel para higienização dos brinquedos, aumentamos a rotina de limpeza dessas áreas, mantemos fiscalização e orientação constantes quanto à aglomeração, necessidade de uso de máscaras e no horário determinado em Decreto, fechamos todas as áreas e orientamos que os moradores se recolham. Tivemos, sim, resistência de alguns condomínios, porém de forma cordial e trabalhando a conscientização, encerramos as atividades no horário definido, pois estamos com muitos moradores em home office, e o direito de todos deve ser assegurado”, comenta Keila Silva, síndica profissional de 15 condomínios.

O síndico Antônio Carlos, que administra 96 unidades em um condomínio residencial, também reforça aos moradores a obrigatoriedade do uso de máscaras nas áreas comuns e a necessidade de agendamento para o uso:

“Estamos mantendo o uso do campo de futebol e playground liberados mediante agendamento, para evitar aglomeração. Tivemos um caso de divergência com morador que se negou a respeitar o agendamento, situação que exigiu abordagem pessoal, e a família da unidade reagiu de forma áspera e grosseira. Eles foram notificados por advertência administrativa por escrito, em caráter único, e caso haja reincidência será multada. Mas felizmente, não houve até agora a repetição do fato.”

Uso de máscara: obrigatoriedade e divergências. Como agir?

A utilização de máscaras nas áreas comuns do condomínio é obrigatória por todos que circulam nesses locais. Ademais, o judiciário já se pronunciou com multas para o morador infrator, tendo em vista que a obrigatoriedade em utilizar máscara está prevista em Lei Federal nº 14.019/2020, além do Estado ter a prerrogativa de exercer o poder de polícia, implementando restrições de liberdade das pessoas em prol do bem comum, assim como explica Dra. Alessandra Bravo, advogada especialista em Gestão e Direito Condominial:

“Área comum não é extensão do apartamento, quanto menos quintal do mesmo, e o vírus está em todos os lugares, principalmente onde tem grande circulação, como as áreas comuns do condomínio. Ainda, é crime previsto no Código Penal a infração de medida sanitária preventiva, como a utilização de máscaras faciais. Obtivemos êxito com uma liminar concedida pela 10ª Vara Cível de Campinas/SP, atendendo à solicitação de um dos nossos condomínios assessorados, em virtude de várias tentativas frustradas em conversar e advertir uma moradora pela não utilização da máscara facial de proteção contra o novo Coronavírus nas áreas comuns do prédio. O juiz, ao proferir a liminar, condenou a moradora em multa de R$ 5 mil por dia de descumprimento, pois prevalece o direito coletivo acima do individual neste caso, que é sobre tranquilidade pública e questão de medida sanitária nacional. Afinal, é crime conforme previsão no Código Penal, infringir determinação do poder público, destinada a impedir introdução ou propagação de doença contagiosa (artigo 268).”

A síndica Patrícia conta que no condomínio residencial que possui 200 famílias, realiza uma constante fiscalização. Mesmo assim, ainda se depara com moradores que esquecem o item, muitas vezes, por desatenção:

“Quando verificamos essa situação, ligamos para o morador e alertamos da importância do uso da máscara em benefício próprio, dos familiares e dos vizinhos. Recomendamos o uso constante da máscara durante a circulação ou permanência nas áreas comuns do condomínio. Na reincidência, a advogada responsável pelo jurídico do nosso condomínio, alicerçada por imagem comprobatória retirada dos gravações das câmeras internas do condomínio, aplica a advertência. Caso a infração se repita, é aplicada multa contra o morador infrator.”

A diretora administrativa de administradora de condomínios, Tânia Maria Reato, de 68 anos, também comenta sobre a fiscalização nos 25 condomínios que administra:

“Todos os condomínios têm como regra a obrigação do uso de máscaras em áreas comuns. Quando algum condômino não usa, é advertido, multado na reincidência e até abertos processos cíveis, em caso de não cumprimento das regras.”

O síndico profissional Antônio Carlos conta que utiliza comunicação visual e verbal sobre a obrigatoriedade do uso e máscaras no condomínio que administra:

“Hoje percebo que os moradores estão mais conscientes, mas teve uma situação em que um morador reagiu mal à nossa abordagem, sendo grosseiro. Ele recebeu advertência de forma administrativa e caráter único – ou seja, com reincidência, aplicaríamos multa. Mas até o momento não foi necessário.”

Importância da Assessoria Jurídica para a resolução de conflitos em condomínios

Tendo em vista várias informações que cotidianamente são alteradas, principalmente durante esse período pandêmico, o advogado condominialista ou condominial pode orientar e auxiliar evitando problemas maiores entre todos os envolvidos. Diálogos, conciliação e meios administrativos e extrajudiciais podem ajudar neste período, antes de precisar procurar o judiciário. Ademais, todos os meios de resolução de conflito precisam estar em consonância com a legislação vigente, e de acordo com a comunidade condominial em questão. Resolução de conflitos e tomada de decisões sem orientação podem trazer consequências para o condomínio em sentido contrário do que se espera.

A diretora administradora, Tânia Reato, reforça sobre a importância da segurança às decisões do síndico:

“A assessoria jurídica é extremamente importante para o posicionamento correto frente a regras e decretos bastante frequentes nessa pandemia e, inclusive, no convívio, em geral. O advogado condominialista dá segurança ao trabalho do síndico.”

A síndica profissional Keila também reforça o grande respaldo da assessoria para o trabalho do síndico:

“A nossa função é tão solitária, considerando todas as responsabilidades assumidas com o cargo. É a assessoria jurídica que nos direciona e nos aponta os limites de nossa atuação.”

E a síndica Patrícia finaliza:

É muito importante contar com um advogado condominialista para os casos de confronto com moradores, uma vez que a assessoria jurídica, embasada em leis, traz a segurança para aplicação das penalidades, evitando posteriores problemas com reclamações judiciais contra o condomínio, ou mesmo, contra o síndico. Também, é salutar os pareceres e instruções jurídicas sobre o comando do condomínio, ajudando a definir diretrizes mais precisas nas tomadas de decisões, o que gera confiabilidade e transparência da gestão. O trabalho em conjunto entre administração e moradores é bem alicerçado quando há entendimento entre as partes. A assessoria jurídica é imprescindível para realizar o equilíbrio entre esses dois polos (síndico e moradores), objetivando o bem-estar de todos que residem e frequentam o condomínio.”