IGP-M a 30%: Por que especialistas recomendam trocar índice que reajusta aluguel

Muito influenciado pelo dólar, IGP-M acumulou alta de 32% até abril e é o quadruplo da inflação oficial medida pelo IPCA

O IGP-M, índice de inflação calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), subiu 1,5% só em abril e, em 12 meses, já acumula 32%. É a segunda maior alta desde o fim da hiperinflação, com a implantação do Plano Real, em 1994.

É o quadruplo da inflação geral ao consumidor, medida pelo IPCA, indicador oficial de preços do país do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Em 12 meses, ela acumula 6%.

A diferença abissal acontece porque, enquanto o IPCA considera apenas os preços aplicados em locais usados diretamente pelo consumidor final, como supermercados, postos de gasolina e salões de beleza, o IGP-M considera também itens industriais e agropecuários.

O resultado é uma notícia especialmente ruim para inquilinos de imóveis tanto residenciais quanto comerciais, já que o IGP-M é o principal indexador usado para corrigir anualmente o valor dos aluguéis. Aluguéis de escritórios, mensalidades de cursos e academias e contratos entre indústria e fornecedores são outros que também utilizam largamente o índice da FGV nos contratos.

Isso significa que, sim, quem tem contrato perto de completar um ano neste e nos próximos meses pode levar um susto com o reajuste, já que os proprietários têm o pleno direito de aplicar todos os 32% do IGP-M. Para um aluguel de R$ 2.000, por exemplo, é um aumento de R$ 640.

A indicação unânime dos especialistas, nesses casos, tem sido negociar: com o desemprego alto e a renda parada, esvaziar o imóvel e procurar um inquilino novo está saindo mais caro do que negociar um aumento mais em conta com o atual, e é o que muita gente está fazendo.

Além disso, com a explosão inédita do IGP-M, que é muito influenciado pelo dólar e pelo preço de produtos exportados como milho, soja e minério de ferro, muitos economistas, advogados e imobiliárias já começam a questionar o uso do índice como a principal referência nos contratos.

IGP-M não é obrigatório

A indicação é que, na hora de fazer um contrato novo ou renegociar o atual, seja considerado o uso de outros indexadores para a correção anual do aluguel, como o IPCA ou o INPC, outro índice de preços do IBGE também voltado para o consumidor (o INPC hoje está em 7% em 12 meses).

O uso do IGP-M nunca foi obrigatório. Um dos índices mais antigos do país (ele é calculado pela FGV desde os anos 1940), o IGP-M é usado há décadas em praticamente todos os contratos de aluguéis por pura convenção. A única exigência da lei dos aluguéis (Lei 8.245/1991) é que haja reajustes periódicos no valor cobrado, para preservar o poder de compra dos proprietários, mas a escolha do que será usado para fazer essa correção é livre e pode ser acordada entre as partes.

“O IGP-M nunca foi adequado para nenhum tipo de aluguel, ele não foi construído para isso e nunca foi política da FGV recomendá-lo”, disse ao CNN Business um dos coordenadores do IGP-M na FGV, o economista André Braz.

Discussão já movimenta mercado

A QuintoAndar e a Lello, duas das principais imobiliárias do país, são algumas que anunciaram nos últimos meses a troca do IGP-M pelo IPCA nos seus contratos de locação.

“Quanto mais a gente desjudicializar e negociar os aluguéis de forma alternativa, achando um meio-termo para locador e locatário, melhor para as relações”, disse à época do anúncio a chefe jurídica da Lello, Moira Bossolani. “Isso contribui para que o contrato se prolongue por muito tempo.”

A diferença gritante do IGP-M neste ano em relação ao restante da economia ficou tão incômoda que o Congresso até começou a discutir um projeto de lei que fixa a variação do IPCA como o reajuste máximo permitido aos aluguéis.

A medida tem resistência de uma ala do mercado, já que atingiria diretamente a liberdade de negociação contratual, mas o fato é que a discussão entrou de vez para os holofotes.

A correção pela inflação vale apenas para contratos que já estão em andamento, e é usada para fazer a atualização anual do aluguel. A negociação do valor a cada novo contrato é livre e continuaria assim –proprietários seguem podendo cobrar o que quiserem e inquilinos seguem podendo decidir aceitar ou não.

Qualquer contrato pode também sempre ser revisto a qualquer momento, para, por exemplo, mudar o índice de correção anual. Basta que a mudança seja discutida e acordada entre as partes.

Vou pagar menos se trocar o IGP-M pelo IPCA?

Com o descolamento atual, fica a certeza de que o uso do IGP-M favorece mais os proprietários enquanto o do IPCA ou do INPC, que andam mais ou menos juntos, sai a favor dos inquilino. A impressão, porém, é imprecisa.

Já houve vários anos em que foram o IPCA e o INPC que subiram mais, enquanto, em outros momentos, o IGP-M chegou até a ficar em queda –coisa que é muito mais comum de acontecer com ele, já que é composto por uma dezena de produtos de exportação cotados em dólar e acaba oscilando muito mais, junto com o câmbio. Nesses casos, não existe “reajuste negativo” do aluguel, mas o proprietário sai com aumento zero no ano.

No longo prazo, de acordo com André Braz, da FGV, a tendência é que eles andem mais ou menos juntos, e choques de descolamento como o atual são exceção.

Mais do que a falsa impressão de que sempre serão mais baixos, os índices de inflação ligados ao consumidor, como o IPCA e o INPC, têm uma aderência muito maior à economia doméstica. Como verificam só o preço dos produtos consumidos aqui, tendem a subir mais quando a economia e o consumo também estão em alta. Além disso, são eles também que reajustam os salários dos trabalhadores e benefícios como aposentadorias e pensões, por exemplo.

Isso significa que eles também não estão livres de choques, mas as chances de descolarem da realidade da pessoas --ou seja, subirem quanto a renda estiver caindo-- são bem menores. O IGP-M, por sua vez, carrega também os itens industriais e acaba sofrendo influência do mercado externo, o que o torna mais mais volátil e imprevisível.