OPINIÃO

Decisão do STJ sobre Airbnb depende de regulação pelo legislador

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça finalizou na terça-feira (20/4) o julgamento do Recurso Especial 1.819.075/RS, que discutia a legalidade dos serviços oferecidos por plataformas de intermediação de hospedagem, como o Airbnb.

O recurso especial foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que negou provimento à apelação de dois proprietários. Eles pretendiam manter a utilização de seu imóvel como hostel e o oferecimento de serviços de lavanderia e internet, mediante divulgação em sites como o Airbnb.

No entendimento do ministro Raul Araújo, essa tecnologia, que vem se tornando popular, oferece uma nova forma de hospedagem, que não se confunde com as espécies tradicionais de locação típica ou por temporada, previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.545/1991), em razão do caráter comercial da relação, tampouco se enquadraria como uma hospedagem nos termos da Lei de Turismo (Lei 11.771/2008), pela ausência de estrutura e profissionalismo, cuja atividade depende, inclusive, de registro perante o Ministério do Turismo.

A par da ausência de respaldo específico da legislação, os julgadores defenderam que o Airbnb é uma atividade lícita, que apenas não se caracteriza como locação ou hospedagem típica e, por esse motivo, pode ser vetada pelos condomínios, por meio da respectiva convenção, quando o edifício é exclusivamente destinado ao uso residencial.

Como salientou a ministra Isabel Gallotti, não há obstáculo para tal negócio em casas em que o proprietário tem liberdade mais ampla para destinar o imóvel com propósitos comerciais, diferentemente do que acontece em condomínios residenciais que são vinculados aos termos da convenção e que há maior preocupação com a segurança da vizinhança.

Prevaleceu, assim, o voto divergente do ministro Raul Araújo, acompanhado pelos ministros Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira, vencido o relator Luiz Felipe Salomão, que dava provimento ao recurso dos proprietários.

A decisão é importante porque definiu ser lícito o segmento de hospedagem por intermédio de novos modelos de negócios, como o caso do Airbnb, incentivando a inovação, a livre concorrência e, por consequência, os custos mais atraentes aos consumidores.

Como destacou o ministro Luiz Felipe Salomão no julgamento, é impactante a quantidade de negócios que envolvem essas plataformas digitais, acrescentando bilhões ao PIB brasileiro, de forma que tal atividade gera um impacto relevante para estruturação da nossa economia.

Por isso, a questão ainda é polêmica e depende de regulação pelo legislador. É preciso tipificar qual seria a natureza dos serviços oferecidos por aplicativos ou plataformas de intermediação e sua extensão.

Mas com essa decisão fica mais claro que caberá ao condomínio, por convenção, estabelecer a destinação residencial ou comercial do edifício, abrindo a possibilidade de realização de negócios como o Airbnb oferece.

Recomenda-se às plataformas de intermediação que já prevejam em seus termos e condições de uso que os proprietários de imóveis, ao assinarem o serviço digital, informem sobre as convenções dos edifícios, a fim de atestar que é possível a contratação em prédios residenciais, evitando para o próprio site questionamentos judiciais de condôminos ou até de usuários prejudicados caso seja impedido o serviço.

De outro lado, condomínios que vislumbrem a possibilidade do uso comercial das unidades, mas buscando proteger o direito de vizinhança, podem estabelecer na convenção que, para esse tipo de contratação, serão exigidas a ficha cadastral completa do usuário, antecedentes criminais, controle de portaria quanto à entrada e saída de hóspedes e veículos, limitação de pessoas por apartamento, restrições ao uso de áreas comuns, entre outros.

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Juliana Filareto é advogada especializada em Direito Imobiliário e do Consumidor no escritório WZ Advogados.