Devedores em condomínio

Inadimplência em condomínio diminui apesar da pandemia

Segundo dados do Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA), 12.856 ações de cobrança judicial referentes a débitos condominiais foram movidas no ano passado em todo o estado. Apesar do número elevado, e da pandemia, contudo, ele é ligeiramente menor (-2%) que o registrado em 2019 (13.113).

Para os especialistas ouvidos por A TARDE, um dos motivos para a estabilidade no índice pode estar na própria pandemia, ou seja, no fator isolamento social/diminuição do consumo das famílias. Segundo os analistas, o contexto, mesmo que de crise, contribuiu para uma folga em alguns orçamentos domésticos.

“Com o home office, as crianças tendo aula em casa, as famílias priorizaram as contas, em detrimento dos gastos. Quando todos saem de casa, para o trabalho, escola, é combustível, lanche, almoço, cafezinho. Isso no final do mês faz uma enorme diferença”, fala o síndico profissional João Xavier.

Responsável pela gestão de 12 residenciais, alguns deles no formato condomínio-clube, ele conta praticamente ter sido um “milagre” a taxa de inadimplência no período ter permanecido “nos mesmos 5%”, que, ele conta, é “aceitável”.

“Mas um, dois pontos percentuais acima já requer uma ação”, diz Xavier.

Na avaliação do presidente do Sindicato da Habitação na Bahia (Secovi), Kelsor Fernandes, uma maior “consciência” do compromisso de todos com o rateio das cotas também teria sido responsável pela manutenção na quantidade de processos questionando o atraso no pagamento das taxas.

“Os primeiros meses da pandemia foram os mais drásticos, porém, com a economia de gastos, mais gente conseguiu pagar a taxa de condomínio em dia, até regularizar o que estava atrasado, entre outras contas. Porém esse [12,8 mil ações] é um número ainda muito alto”, afirma Fernandes.

Segundo cálculos do Secovi, existem em todo o estado aproximadamente 25 mil condomínios – a grande maioria residencial e localizada na capital. Apenas outros quatro municípios baianos são citados por Fernandes como sendo representativos do setor: Feira de Santana, Vitória da Conquista, Ilhéus e Itabuna.

“Pagar a cota é de suma importância. Se apenas um, dois condôminos atrasarem o condomínio, estarão prejudicando todo o coletivo. Condomínio não opera com folga, são aquelas despesas ordinárias que rateadas entre todos. E o índice de inadimplência vem oscilando nessa média, mas já foi muito maior”, conta.

Para o consultor financeiro pessoal Edísio Freire, a pandemia, de fato, gerou, “para algumas famílias, uma boa economia, por conta do isolamento”. Segundo ele, a principal mudança nessa área, porém, se deu com a atualização do Código Civil em 2002, que instituiu sanções mais severas em caso de inadimplência.

“Permitindo a inclusão do consumidor junto a órgãos de proteção ao crédito, e até mesmo podendo levar à perda do imóvel por causa de dívidas condominiais. Tudo isso deixa as pessoas mais atentas”, afirma.

Imóvel em leilão

Segundo o presidente do Secovi baiano, Kelsor Fernandes, depois de notificado oficialmente, um condômino que esteja respondendo a processo na Justiça por conta de atraso no pagamento das cotas tem até três dias para proceder com a quitação do débito, sob pena de ter imóvel levado a leilão.

A cabeleireira Marilene Alves há dois meses arrematou um imóvel em leilão pela metade do valor de mercado. Ela conta que o imóvel possuía débitos condominiais e tinha prestações do financiamento não pagas – e por isso ele foi arrolado pela Justiça.

“De qualquer modo, diante da condição em que a família se encontrava, dei um prazo, assinado em cartório, de um ano e meio para eles mudarem”, diz Marilene.

“Veja que um síndico só vai à Justiça questionar o atraso de devedores contumazes, com quatro, cinco, seis meses de taxa em aberto, em que se percebe que este é um comportamento do morador, que não interesse da parte em negociar. Do contrário, ninguém quer um estresse desse”, fala Kelsor Fernandes.

“Obrigação de pagar”

“Salvo efetivo problema de emprego, em que o condômino esteja atravessando uma demissão, corte de funcionários. Fora isso ele tem obrigação de pagar. O não pagamento por 10% é uma taxa altíssima, que impacta no funcionamento do local. Todo síndico deve ponderar, no início do ano, uma taxa de inadimplência”, diz ele.

O síndico profissional João Xavier lembra que em 90 dias “entra” em campo com o departamento jurídico, como forma de notificar, “e, se preciso, anotar o nome do condômino no SPC/Serasa, “caso ele já responda a outros processos na Justiça”.

Ele explica ainda que, com 30 dias, um consumidor é devedor, com 90 ele é inadimplente.

“O condomínio precisa pagar suas contas ordinárias, como funcionários, água, energia, elevadores, sob risco de colapsar. Com alguns fornecedores até é possível negociar, parcelar débito. O ideal é sempre buscar a negociação. Ação judicial também tem custo”.

DICAS PARA OS SÍNDICOS

Histórico - A previsão orçamentária é melhor baseada nos gastos do passado do condomínio do que na adivinhação dos gastos futuros

Administradora - É importante que síndico e administradora trabalhem lado a lado

Controle - Para dominar as contas do condomínio é importante discriminar todos os gastos

Funcionários - A folha representa de 50% a 70% dos gastos de um condomínio; esse pode ser o momento de começar a pensar em uma portaria remota