STJ: taxa de condomínio mais baixa para imóvel não vendido por construtora é ilegal

Construtoras têm que pagar o condomínio enquanto não venderem os imóveis

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma convenção de condomínio outorgada pela construtora ou pela incorporadora não pode estabelecer um valor menor para a taxa condominial para as unidades imobiliárias não comercializadas. Segundo a Justiça, essa prática onera os demais condôminos e viola o princípio de proporcionalidade.

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A decisão veio de uma ação movida por um condomínio, pedindo a nulidade de uma cláusula da convenção que previa que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral, segundo informações do Superior Tribunal de Justiça.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente sob o fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal. A sentença concluiu que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.

O condomínio recorreu, afirmando que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora. Assim, na segunda instância, a Terceira Turma do STJ declarou que a cláusula é nula e condenou a construtora a pagar a diferença.

Para o relator do processo, o ministro Villas Bôas Cueva, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos. O magistrado também rejeitou a argumentação de que as unidades à venda não utilizam os serviços do condomínio, e isso se justifica o valor diferenciado:

"A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial", explicou.

"A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa", disse o ministro.

Ele destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

Procurada, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), afirmou que ainda está analisando a decisão.