Análise jurídica sobre o síndico profissional

A complexidade crescente dos condomínios e a necessidade de gestão profissional

Vem se tornando cada vez mais comum a contratação de síndicos ditos profissionais: aqueles que, mesmo não sendo condôminos, ou seja, co-proprietários de imóvel no condomínio, são escolhidos pela sociedade condominial para o exercício da sindicatura, com poderes de representação outorgados pelos condôminos para a administração do condomínio.

Diante da ausência de diferenciação legal entre os síndicos condôminos e os externos, o mercado adotou a nomenclatura “síndico profissional” para aqueles que exercem tal atividade como um trabalho ou atividade econômica habitual. Para o exercício deste ofício devem ser detentores de experiência prévia na seara condominial, aliando à vivência profissional o conhecimento técnico esperado para agregar valor ao serviço prestado.

A complexidade crescente em administrar um condomínio, com suas múltiplas acepções administrativas, sociais, contábeis, financeiras, jurídicas, arquitetônicas, ambientais e tecnológicas, tem como consequência o surgimento da figura do síndico especializado, como recomendável alternativa na gestão condominial.

Neste cenário, trata-se de uma opção de administração para o condomínio, pois é cada vez mais exigido conhecimento técnico para a função de síndico, que vem demandando formação profissional específica. Assim, a figura do síndico profissional ganhou destaque no mercado, especialmente diante da ausência de condôminos interessados em assumir o cargo, quer por falta de tempo, preparo, responsabilidades, ausência de valorização, quer por falta de vocação para tanto.

Com os ventos da mudança, o síndico condômino tradicional que exercia seu ofício de modo contributivo, quase içado à tal condição pela falta de candidatos ao cargo, ou diante da necessidade de defesa do seu próprio patrimônio comum em substituição a gestões despreparadas e desastrosas, vem gradativamente perdendo espaço para uma gestão profissional.

Entendemos que o momento é de transição entre o modelo de gestão tradicional, em que o síndico era um condômino não especializado, e uma administração técnica em que o síndico se prepara para o exercício de sua função com profissionalismo. Podemos chamar esse fenômeno de qualificação do síndico, quer ele seja condômino, quer seja profissional, sendo certo que são figuras complementares, não mutuamente excludentes, que caminharão lado a lado na seara condominial. Há síndicos condôminos, que não são profissionais, mas que realizam sua missão de administração com excelência, como também existem síndicos que se apresentam como profissionais, que são um fracasso na gestão condominial.

De modo geral, os síndicos profissionais têm em sua trajetória um ponto comum. Em sua maioria, foram condôminos que descobriram sua vocação como gestores ao exercerem a sindicatura, verificando oportunidade de serem síndicos em outros condomínios onde não possuem nenhum tipo de imóvel.

Neste mercado de gestão, ainda temos os que se apresentam como síndicos profissionais, embalados em uma aventura de gestão, impulsionados por necessidade de trabalho, mas sem possuírem o menor preparo, habilidade ou condição de exercer a função. Neste contexto, temos de refletir sobre a necessidade de regulamentação da atividade para que a sociedade possa minimamente distinguir os habilitados ao exercício de uma profissão daqueles que não estão habilitados.

Segundo Horcaio (2018, p.21): “Hoje, infelizmente, não há uma certificação básica para a função, mas algumas entidades costumam oferecer cursos e capacitação para síndicos em geral, profissionais ou não, o que resulta que não há uma padronização na formação desse profissional. Mas isso pode ser sanado com o estudo continuado, a pesquisa e a constante evolução profissional.”

Diante da ausência de regulamentação legal sobre os requisitos para o exercício mercantil da atividade de síndico, em caráter de profissão ou ofício, realizado por um especialista habilitado em determinados ramos de conhecimento, nos contentaremos provisoriamente com a definição legal de síndico trazida pelo Código Civil Brasileiro, que não diferencia o síndico dito profissional daquele que não exerce a atividade de síndico com caráter de profissão.

Síndico

O síndico do condomínio edilício é escolhido por maioria dos condôminos para exercer suas funções de administração do condomínio, o que normalmente faz com seus auxiliares de gestão, entre eles o subsíndico, conselho fiscal e administradora auxiliar de condomínio.

Como dito acima, esse síndico não precisa ser condômino (Código Civil art. 1.347), ou seja, a Lei não exige que o requisito para a sindicatura seja a condição de coproprietário, facultando a terceiros que não possuam relação de propriedade comum a possibilidade de serem síndicos do condomínio. O Código Civil permite que o síndico seja pessoa física ou jurídica (art. 1.348, §§ 1º e 2º, e Lei 4.591/64, art. 22, § 4º). Transcrevemos a redação legal do artigo em comento: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

O síndico é um mandatário dos demais condôminos, que lhe outorgam poderes específicos de representação, para administrar bens dos demais coproprietários, agindo em nome alheio nos limites da convenção e sob a fiscalização do conselho, praticando os atos em defesa dos interesses comuns. As funções do síndico estão elencadas no artigo 1.348 do Código Civil e no regramento interno do Condomínio.

Síndico não condômino ou síndico profissional

O síndico não coproprietário também será escolhido por uma assembleia de condôminos, que lhe outorgará poderes para exercer suas funções de administração do condomínio, elencadas no artigo 1.348 do Código Civil, a seguir resumidas: representar ativa e passivamente o condomínio, cumprir e fazer cumprir o regramento interno do condomínio (convenção, regimento interno e decisões assembleares), contratar prestadores de serviço, zelar pela conservação das partes comuns, prestar contas e realizar o seguro da edificação. Sendo pessoa jurídica ou síndico profissional, respeitados os termos da convenção, a assembleia deve deliberar sobre a remuneração.

Inúmeras são as questões decorrentes da natureza jurídica do síndico não condômino, comumente denominado “síndico profissional”, diante da ausência de melhor nomenclatura. Ele é eleito pela assembleia condominial ou contratado? Em caso do entendimento pela contratação, a assembleia condominial seria apenas para chancelar a escolha do síndico, outorgando-lhe os poderes de representação? Em caso de contrato de prestação de serviços, quem seria parte legítima para assinar pelo condomínio? Havendo vedação na convenção do condomínio quanto à investidura de não condômino ao cargo de síndico, essa disposição prevaleceria diante da norma do Código Civil e da decisão assemblear? Em caso de destituição do síndico profissional, será necessária uma assembleia para formalização ou bastaria a rescisão contratual? Haveria a incidência de multa contratual em caso de rescisão antecipada? Existe vínculo empregatício entre o síndico profissional e o condomínio?

São muitas questões, não havendo previsão legal expressa, cabendo aos juristas, operadores do Direito e administradores de condomínios debater a questão sob seus múltiplos aspectos. Alguns destes questionamentos serão analisados ao longo deste texto, ainda que não tenhamos a pretensão de apresentar respostas para todas elas, sendo certo que promoveremos novos debates.

Contrato de prestação de serviços

A relação do síndico profissional, ou doravante denominado gestor condominial, nasce com a eleição em assembleia condominial, que o imbui de poderes de representação, por meio de um mandato durante o período máximo de dois anos, com os deveres previstos no Código Civil Brasileiro e no regramento interno do condomínio (convenção de condomínio e regimento interno).

Contudo, é razoável que tal relação venha acompanhada da celebração de um contrato de prestação de serviços para disciplinar e regular as relações entre o condomínio e o gestor condominial. Segundo o Código Civil, art. 594: “Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição”.

Aliás, o contrato serve para delimitar os serviços ao qual o gestor está sendo contratado, extensão do trabalho, especificidades como o horário de atendimento, a remuneração pelos serviços prestados, responsabilidades, obrigações, direitos, cláusula penal e término do contrato.

Vale citar que, se o prestador de serviço não especificar o trabalho ao qual foi contratado, entender-se-á que se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e condições, segundo a redação do artigo 601 do Código Civil Brasileiro.

O Código Civil não prevê expressamente o contrato de prestação de serviços de gestão de condomínios, sendo um contrato atípico ou inominado, mas concede a liberdade de contratar, na forma do seu artigo 425: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código”, em prestígio ao princípio da autonomia da vontade das partes. Trata-se de um contrato de prestação de serviços com mandato, consubstanciando-se em um contrato coligado, de modo que enquanto perdurar a prestação de serviços de gestão condominial, o mandato com poderes de representação permanecerá vigente.

Os Tribunais têm entendido que o síndico profissional não é apenas eleito pela assembleia, reconhecendo a existência de uma relação contratual subjacente decorrente da eleição, entre o gestor condominial e o condomínio que o elege:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CANCELAMENTO DE MULTA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SÍNDICO PROFISSIONAL CONTRATADO JUNTO À EMPRESA RÉ QUE NÃO PRESTA SERVIÇO SATISFATÓRIO. (...) Provas constantes nos autos suficientes para se concluir que a ré falhou na prestação de seus serviços. Síndico profissional que não era encontrado para atender as reclamações dos moradores e solucionar os problemas do condomínio, que deixa de conceder as férias do empregado acarretando no pagamento em dobro de tal verba, que deixa de elaborar relatórios mensais tempestivamente, além de outras violações contratuais. (..) (TJRJ - 0280697-65.2013.8.19.0001 -Des(a). Murilo André K. C. Pereira – 23ª CC - 10/05/2017)”

Relação de consumo

Considerando a natureza contratual entre o gestor condominial e o condomínio edilício, é importante avaliar a existência de relação de consumo. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor: “Art. 2° - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” e “Art. 3°, § 2°, CDC - Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, (...).”

O destinatário final é aquele que adquire para uso pessoal e não embute o custo do “serviço” no preço final, ou seja, não faz parte da cadeia de consumo. Neste cenário, enxergamos o condomínio como o destinatário final dos serviços de gestão condominial prestados pelo síndico profissional, configurando-se relação de consumo.

Com efeito, a relação de consumo traz para o síndico profissional uma série de deveres previstos no Código de defesa do Consumidor, como a obrigação de prestar informações adequadas e claras (art. 6º inc. III), protegendo o condomínio contra propaganda enganosa e abusiva (art. 6º IV), cláusulas desproporcionais (art. 6º V), facilitando a defesa do condomínio consumidor em juízo (art. 6º VIII).

Rescisão do contrato x destituição do síndico

Diante do que discorremos neste texto, há o surgimento de uma nova figura, a do síndico profissional ou gestor condominial, que vem se desvinculando do síndico condômino tradicional, adquirindo com isto seus contornos próprios. A principal diferença entre ambos está, no caso do gestor condominial profissional, na existência de um contrato de prestação de serviços subjacente à eleição em assembleia condominial, configurando uma relação de trabalho, de natureza técnica, com especialização do conhecimento, necessariamente remunerada, de cunho eminentemente profissional, exercida como atividade econômica habitual.

A decorrência da crescente complexidade dos condomínios é a profissionalização do síndico, que vem despertando um olhar diferenciado da sociedade, que analisa seu trabalho com maior rigor. O tratamento conferido ao síndico profissional tem sido diferente daquele dado ao síndico condômino, em razão dos contornos que cada instituto vem adquirindo no cotidiano, conforme entendimento dos Tribunais.

Síndico profissional

Art. 602, CC - O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de preenchido o tempo, ou concluída a obra.

Art. 603, CC - Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.

Síndico não profissional

Art. 1.349, CC A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no §2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Com efeito, o síndico profissional tem sido visto como um contratado pelo condomínio, sendo sua relação preponderante vista como prestação de serviços. Em decorrência disto, o término da relação tem sido considerado uma das modalidades de extinção de contratos, em sentido contrário ao do síndico não profissional, que antes do término do mandato pode ser destituído. Vejamos o entendimento de alguns Tribunais:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO. RESCISÃO DE CONTRATO DO GESTOR CONDOMINIAL. QUÓRUM DE VOTAÇÃO EM ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. (...). 1- Com relação a destituição do síndico em condomínio edilício, o Código Civil dispõe no artigo 1.334, III que cabe à Convenção do condomínio disciplinar o quórum exigido para as deliberações. 2- Quando o síndico não é condômino ou possuidor de unidade no condomínio, mas profissional contratado para administrá-lo, a relação existente entre aquele e este é estritamente contratual, decorrente do contrato de prestação de serviço, cujo objeto é a gestão condominial. Nessas hipóteses, a dispensa do síndico não é destituição do cargo, mas sim, rescisão de contrato, dispensando, portanto, o quórum de maioria absoluta disposto na Convenção do Condomínio. (...) (TJDF - Acórdão 857409, 20110111401875APC, Relator: Maria Ivatônia, Revisor: Teófilo Caetano, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 25/3/2015, publicado no DJE: 7/4/2015. Pg. 144)

Vínculo empregatício entre o síndico profissional e o condomínio

Questiona-se a respeito de eventual vínculo empregatício entre o síndico profissional e o condomínio. De forma bem sintética, o gestor condominial possui uma relação de trabalho com o condomínio, como trabalhador autônomo contratado, no caso de Pessoa Física. De modo geral, a relação de emprego, que é uma das espécies de relação de trabalho, é aquela em que a contraprestação do trabalho humano é caracterizado pela subordinação, habitualidade, onerosidade, pessoalidade e prestado por pessoa física. Tais requisitos característicos estão presentes no Art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), como podemos notar: “Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário.”

O artigo 442-B. da CLT prevê que “A contratação do autônomo, cumpridas por este todas as formalidades legais, com ou sem exclusividade, de forma contínua ou não, afasta a qualidade de empregado prevista no art. 3º desta Consolidação”. Com efeito, nos casos de contratação de síndico pessoa física, ou ainda, como MEI (Microempreendedor individual), é relevante a celebração do contrato para afastar os requisitos de uma remota relação de emprego.

Na realidade, o que afasta a relação de emprego é a existência do poder diretivo inerente ao cargo de síndico, pois são da natureza do cargo as prerrogativas de organização, fiscalização e disciplina com relação aos empregados do condomínio e demais prestadores de serviço contratados. Tal poder é típico do empregador, se consubstanciando na capacidade de dirigir o modo como as atividades dos empregados são dirigidas, o que seria incompatível com o fato de o síndico ser empregado. No mesmo sentido, o poder disciplinar é a prerrogativa de exercício de autoridade sobre o trabalho realizado pelo empregado, complementando o poder de direção da atividade profissional, traduzindo-se na possibilidade de aplicação de sanções disciplinares. É verdade que existe a possibilidade de contratação de um síndico sem esses poderes, investindo outros condôminos com poderes de direção, como os demais membros do corpo diretivo do condomínio, mas é algo que contrasta com a própria figura do síndico, devendo ser expressa tal situação quando da eleição e posterior contratação, confirmando-se no plano fático a quebra de tal poder diretor.

Vejamos o entendimento dos Tribunais sobre a relação do síndico com o condomínio, se de emprego ou de trabalho, conforme julgados que transcrevemos a seguir:

RECURSO ORDINÁRIO. VÍNCULO DE EMPREGO. SÍNDICO DE CONDOMÍNIO. NÃO CONDÔMINO. ELEIÇÃO LÍCITA E EXERCÍCIO REGULAR DOS PODERES DE SÍNDICO. INEXISTÊNCIA. A relação entre o condomínio e o síndico é a de mandante e mandatário, detendo o síndico em suas mãos os poderes diretivos e disciplinares inerentes à administração do condomínio. Em outras palavras, como órgão administrativo direto do condomínio, o síndico enfeixa em suas mãos todas as atribuições do próprio empregador, inclusive e principalmente o poder de comando sobre os empregados do condomínio. Ou seja, longe de ser empregado subordinado ao condomínio, é ao síndico que os empregados estão subordinados. É fato que um síndico pode ser empregado, porém isso somente ocorrerá se esse cargo for exercido de forma meramente figurativa ou carente da integralidade dos poderes diretivo e disciplinar que lhe são inerentes. (TRT-1 - RO: 4243520115010024 RJ, Relator: Marcelo Augusto Souto de Oliveira, Data de Julgamento: 19/02/2013, Oitava Turma, Data de Publicação: 28-02-2013)

No mesmo sentido, pela inexistência de relação trabalhista:

(...) AUSÊNCIA DE RELAÇÃO TRABALHISTA. ELEIÇÕES REITERADAS PARA O CARGO DE SÍNDICA DE PRÉDIO COMERCIAL CONSISTEM EM VÍNCULO CONTRATUAL CIVIL. (...) Como cediço, a figura do síndico estabelece uma relação de mandato com o ente despersonalizado designado condomínio e, portanto, cogente sua regência pelos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil, e, de forma suplementar, as normas previstas pela própria Convenção do Condomínio. Nesta esteira, o síndico exerce a posição do "mandatário", o qual, por sua vez, desempenha a administração dos interesses daquele. (...) (TJRJ – AI - 0045632-20.2018.8.19.0000 - 3ª Câmara Cível - Des(a). Renata Machado Cotta - 17/10/2018)

Conclusão

Pelo exposto no presente texto, verificamos que a figura do síndico vem ganhando contornos de natureza profissional, que o diferencia do síndico proprietário tradicional. Tais aspectos trazem uma roupagem mais técnica ao trabalho do síndico, afastando a visão amadora de gestão, que dispensa conhecimentos aprofundados sobre o condomínio. A relação do síndico, enquanto gestor condominial profissional, demanda um contrato de prestação de serviços, caracterizando-se como relação de consumo, seja o síndico pessoa física ou jurídica, trazendo responsabilidades diferentes das do síndico condômino tradicional, o que exige um olhar administrativo.

Diante da ausência de legislação específica sobre essa nova figura de natureza profissional, os operadores do direito e Tribunais terão de se debruçar sobre o instituto, para melhor analisá-lo, acompanhando sua evolução diante das demandas da sociedade.

A administração do condomínio nos dias atuais demanda um olhar multidisciplinar do gestor profissional, com ênfase na ciência da administração, que o capacite a lidar com a legislação, finanças, aspectos contábeis, previdenciários, tributários, manutenção predial, mediação de conflitos, tecnologia e outras demandas complexas. O síndico, ainda que desconheça a ciência da administração, realiza em seu cotidiano as funções integrantes do processo administrativo, quais sejam, planejamento, organização, direção, controle, sendo certo que a complexidade crescente da questão condominial demanda a criação de cursos de capacitação específicos para a formação nas áreas de administração condominial.

Francisco Machado Egito é advogado especializado em Direito Imobiliário, Controladoria e Finanças, administrador, gestor imobiliário e contador. Delegado da comissão de Direito imobiliário da OAB Niterói. Professor universitário da pós-graduação de Direito Imobiliário e Coordenador da Pós Graduação em Direito e Gestão condominial da ESA-Niterói, Centro e Barra.