Mitos e verdades sobre as assembleias de condomínio

Entenda o que é realmente verdade

O que a experiência em assembleia mostra é que, mesmo sendo um rito sem uma legislação específica e, muitas vezes, sem um procedimento que dita sua forma, haja vista muitas convenções somente tratarem, assim como a lei, de forma superficial do assunto, a assembleia de condomínio pode acabar virando um verdadeiro show de horror e que não leva a vida dos moradores a lugar nenhum.

Com o objetivo de facilitar o bom andamento das assembleias, Dr. Thiago Badaró, especialista em Direito Condominial, desmistifica mitos e verdades de alguns assuntos pontuais para não restar quaisquer dúvidas aos síndicos e moradores sobre a execução deste ato.

O primeiro deles é com relação ao prazo de instauração das assembleias. Pergunta-se muito qual é o melhor prazo para distribuição da ata de convocação. Há também aqueles que acreditam que existe um prazo legal mínimo para que a comunicação da assembleia ocorra.

Sobre este ponto, Dr. Thiago Badaró afirma que não há na lei um prazo específico para a distribuição da ata de convocação, tampouco um prazo mínimo entre a notícia da ocorrência da assembleia e o seu acontecimento.

"Este prazo poderá ser previsto na própria convenção ou no regimento interno do condomínio, sendo recomendado que seja um período suficiente que permita que todos os condôminos tomem ciência do edital de convocação", comenta Dr. Thiago Badaró.

O segundo ponto a ser abordado é quem pode exigir a convocação da assembleia.

Em muitos condomínios, tem-se a ideia de que apenas o síndico poderá convocar a assembleia geral ou extraordinária, ou a ideia equivocada de que a administradora é uma das legitimadas para instaurar uma assembleia geral e, sem ela, a assembleia não tem validade.

"A ideia é equivocada", afirma Dr. Thiago Badaró. "Os legitimados para instauração da assembleia geral ordinária ou extraordinária, nos termos dos artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil, poderão instaurar as assembleias gerais dos condomínios o próprio síndico ou ¼ dos condôminos, devendo estes moradores cuidar do edital de convocação e do envio da ata comunicando os demais moradores", lembra o especialista em Direito Condominial.

Já com relação à própria assembleia, os atos praticados na ocorrência da reunião muitas vezes ocorrem em desacordo com a possibilidade de anulação da assembleia no Judiciário.

Uma das maiores questões que causam problemas na assembleia é relacionada a quem pode participar da reunião. "Tem-se a ideia equivocada de que apenas aqueles que estão quites com as obrigações condominiais, como o pagamento das taxas de condomínio, poderá participar", relembra Dr. Thiago. "Esta ideia, muitas vezes, vem de uma interpretação equivocada do art. 1.335, inciso III do Código Civil que determina ser direito do condômino votar nas deliberações da assembleia estando quite com suas obrigações condominiais. Logo, a participação daqueles considerados inadimplentes nas assembleias é permitida, porém as votações destes não terão validade", avalia Dr. Thiago.

Outro esclarecimento muito cobrado em assembleias de condomínio se volta sobre a imputação de penalidades àqueles que tumultuam as assembleias.

A lei de contravenções penais (3.688/41) em seu artigo 40 é clara ao dizer que:

Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constituir infração penal mais grave;

Pena - prisão simples, de quinze dias a seis meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis.

Logo, a prática na assembleia, caso desrespeite a lei, poderá permitir que o síndico notifique o morador que está impedindo o bom andamento da reunião, bem como permite a aplicação de multa na reincidência do ato. Nos casos exagerados, há a possibilidade do chamamento da presença das autoridades policiais para que o tumulto se encerre.

Outro assunto bastante recorrente nos questionamentos dos condôminos são os quóruns de votação.

O atual Código Civil prevê alguns quóruns de votação para determinadas matérias importantes ao condomínio, porém, caso a lei não determine qual deverá ser a quantidade de votantes necessária para determinada deliberação, esta informação deverá ser consultada previamente na convenção.

A recomendação, de acordo com o Dr. Thiago Badaró, é sempre que houver necessidade de instauração na assembleia, na própria ata de convocação, o síndico informar se determinada matéria poderá ser votada por quórum específico ou somente a maioria simples.

"No caso de omissão da lei e da convenção, a maioria dos condôminos poderá votar normalmente nas deliberações da assembleia", lembra Dr.Thiago, lembrando que é certo que existem muitos assuntos que ainda causam dúvidas aos síndicos e moradores, porém é sempre recomendado que, na ocorrência da assembleia, todos leiam a convenção, bem como se valham do apoio do advogado do condomínio para que as ilegalidades sejam superadas.